我国与欧美在PPP模式运作上的差异
公私合作（Public-Private Partnership，简称“PPP”)是上世纪八十年代在欧美国家兴起的一种有效的项目运作创新模式，旨在高度市场化环境下,引导公共机构与私人机构的资源在城市公共设施领域的投资合作,并避免由于市场失灵而造成的投资和建设运营失败。通过对社会公共资源和非公共资源的结构化协作和综合利用，PPP模式在涉及公共利益的投资领域有效地平衡了市场的过度运作所带来的负面影响，同时也克服了公共管理部门由于脱离市场而带来的效率和效益上的缺失。
PPP模式的缘起可以追溯至十八世纪欧洲的收费公路建设计划。1992年，约翰·梅杰的保守党政府在英国引入了私人投资计划（Private Finance Initiative）,成为第一个具有现代PPP意义的公私合作项目计划。20世纪80年代至今，世界各国在城市和区域重大设施的项目运作上陆续尝试实施，由此PPP模式逐渐成为国际市场上实施多主体合作的一种重要项目运作模式。
1984年，香港合和实业公司在深圳投资建设沙角B电厂项目。1995年，法国电力国际和通用电气阿尔斯通中标投资的广西来宾B电厂项目，是中国PPP模式下第一个国家级批准的规范化BOT投资试点项目。
一般而言，PPP模式可以具体包括设计-建造（DB）、设计-建造-融资-经营（DBFO）、建造-拥有-运营（BOO）、建造-拥有-运营-移交（BOOT）、购买-建造-营运（BBO）、建造-租赁-营运-移交（BLOT）、经营许可证、运营与维护合同等多种交易和运作模式。
PPP本义上是指公共机构与私营机构建立具有法律意义的契约伙伴关系的市场化合作方式。从表面上看，欧美与中国国内的PPP结构上相似，但在实际运作目的和方式上存在较大的差异，主要有以下几个方面：（1）PPP在欧美国家主要是为了校正市场的过度运作以及公共部门的过度低效而造成的市场失灵；（2）中国国内初期的PPP是被引导的非自觉行为，从某种意义上说，是为了引进外资、弥补政府财力的“被PPP”行为；（3）大量隐性PPP存在于建筑工程和土地开发领域，但合作各方未能形成有法律效力的协议，仅靠一定程度的承诺和信用维持；（4）PPP在中国被广泛误解为项目的融资模式，但实质上，PPP是一种资源整合的项目综合运作和交易模式，其中包含了多种融资路径。总体而言，国际上的PPP已经进入第二代或第三代的创新实践，而我国的PPP目前仍处在国家引导、市场自发摸索的初级状态。
新型城镇化的国家战略与市场机会
十八届三中全会确立了“新型城镇化”作为内需拉动的国家战略。中央的城镇化工作会议进一步阐述了新型城镇化的内涵，明确了六大任务——推进农业转移人口市民化、提高城镇建设用地利用效率、建立多元可持续的资金保障机制、优化城镇化布局和形态、提高城镇建设水平、加强对城镇化的管理。2014年3月，国务院正式下发《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，规划提出：“正确处理政府和市场关系，更加尊重市场规律，坚持使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。”
中国未来二十年的新型城镇化在以下若干方面区别于“传统城镇化”：
发展目标转变。中国的城市发展经历了野蛮生长和粗放扩张的过程，不少地方政府盲目以招商引资、GDP、城市新区开发等政绩目标为导向推动城镇化发展。中国城市化率达到50%之后，城市化进程将进入城市综合运营的可持续发展阶段，客观上要求以人为本实现城市的产业升级、经济发展、社会进步、生态保护，最终实现人文关怀。
主导力量转变。中国过去基本走的是政府主导下的城镇化道路，市场充当了配角，参与的力度和深度远远不足。而新型城镇化过程中将更加注重合理划分政府和市场的角色分工，更加注重发挥市场在新型城镇化中的作用，更加强调发挥市场主导的功能和作用来实现城镇化进程中公共资源和市场资源的优化配置。
规划模式转变。截至目前，中国各地的区域与城市规划仍然处在相对分散和割裂的状态，城市的社会经济发展规划、产业规划、城市总规，土地规划，区域控规和修正详细规定编制权分散、规划层级不一，规划之间往往存在冲突，给城市发展带来了许多负面的影响。目前，以广州等为代表的城市已经开始探索城市规划的“多规合一”，力图解决上述规划问题，以科学的城市规划为城市的可持续发展奠定基础。
融资模式转变。随着地方政府融资平台的不断清理，房地产调控下土地财政的逐步萎缩，地方政府的融资渠道逐步被压缩，地方政府推动城镇化过程所需要的高额资金投入正面临日趋严重的融资瓶颈，新型城镇化呼唤城市融资模式的创新。以公私合作（PPP）模式等方式引导社会资金进入城镇化的公共设施和土地整合领域，市场将以更加积极主动的方式参与到城镇化进程中来，是确保新型城镇化持续发展的活力源泉。
总而言之，区别于以往“政府主导”的传统城镇化模式，新型城镇化的最显著特点就是“政府引导、市场主导”。要实现新型城镇化的战略目标，有必要引入和建立基于中国国情的创新型的公私合作（PPP）模式，明确政府与市场在新型城镇化过程中的角色分工，让市场充分参与城市规划建设运营决策，充分发挥市场的资源优化配置作用，通过城市规划统筹指导城市综合开发运营，运用市场化融资方式解决城镇化资金需求，从而达到推动以人为本的城镇化和经济社会可持续发展的目的。
如同上世纪八十年代美国的信息高速公路国家战略所带来的市场井喷效应，我们也可以预见，新型城镇化的国家战略实施将为中国带来一个黄金市场机会，而城市综合开发运营（以下简称城市运营）模式将是把握这一市场机会的最有效方式和途径。
2013年，中国的城镇化率已达53.7%，从城市化发展的理论与一般规律来看，我国已经从以城市开发为特征的阶段，逐步过渡到以城市运营为特征的阶段。城市运营是一种超越单纯住宅二级开发或商业二级开发的房地产概念、规模和运作模式，强调人文价值、产业发展和城市资源的均匀配置与城镇总体功能的平衡发展，以复合业态为主要特征，涵盖了居住新城开发、城市商务办公、产业园区、休闲旅游、商业贸易等不同主题的房地产业态以及环保产业、基础设施、公共产品提供等城市级公共设施的投资和运营。
因此，城市运营模式要求对多种资源进行有效整合，需要具有多种背景且资源互补、能力互补、机制互补的机构共同合作推动，并以市场为导向进行城市资源重新配置以及城市价值再创造，从而达到满足政府、市场和公众的共同要求。
中信积极探索城市运营的模式与优势
从2011年开始，中信地产结合项目的实际拓展情况，探索城市运营模式；2012年年底，结合新型城镇化的国家战略进行了理念创新，提出城市运营应该顺应集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路要求，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，以产业、生态、交通、文化和人居“五位一体”为目标，推动新型城镇化持续发展。2013年以来，中信地产“调结构、转方式”战略转型的探索，基本确立了中信城市运营的创新PPP商业模式——通过与地方政府建立契约伙伴关系，以前瞻性的策划和城市规划、土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列的资源整合运作，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而获取土地溢价和投资增值收益。
中信城市运营是与政府建立起来的新型公私合作（PPP）关系，形成“政府引导、市场主导”的新型城镇化发展模式（图1）。这主要体现在政府通过法律途径，充分授权项目主体，负责城市的规划建设和运营管理，提供城市运营的政策支持；城市运营商作为市场主体，是城市运营战略资源的提供者和运营主体；政府和企业共同通过市场机制对城市资源进行优化配置，使城市资产获得增值，城市的竞争力得到提升。市场化机构可以在效率和融资方面与各地方城市政府形成互补，通过资本要素的更合理组合运作，实现土地、产业的价值再造和效率提升更大的价值。
图 1 城市运营理念的交易模式
中信城市运营的PPP模式不仅可以为中信地产带来新的业务创新机会，也将为中信集团内部的金融与非金融产业的协同公司带来巨大商业机会。中信城市运营以城市的整体功能营造为着眼点，可以直接或间接带动30多个城镇化相关产业的协同发展，为大规模金融资本进入城市相关产业提供了便捷的路径，从而为集团内兄弟公司分享新一轮的城镇化红利带来巨大的市场拓展空间和机会。
通过积极探索中信特色的城镇化PPP模式，在未来二至三年时间内，中信城市运营有望形成具有中信特色的城镇化品牌和中信地产的差异化发展优势，成为中信集团业务协同的重要战略平台和推动新型城镇化的重要战略平台。
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