经济导刊
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高房价之殇:“楼市去库存”观察

张晓波 来源:《经济导刊》2016年05期 2016.06.12 13:42:43
一个是长三角地区的经济“强县”海宁,一个是北京编外卫星城燕郊、著名的“睡城”,两者都是近年来我国房地产市场迅猛发展极具典型意义的个案。本文通过揭示海宁和燕郊的房地产怪象,探寻全国房地产去库存大背景下不同地域面临的房产过剩困局。

 

 

一个是长三角地区的经济“强县”海宁,一个是北京编外卫星城燕郊、著名的“睡城”,两者都是近年来我国房地产市场迅猛发展极具典型意义的个案。本文通过揭示海宁和燕郊的房地产怪象,探寻全国房地产去库存大背景下不同地域面临的房产过剩困局。

浙江海宁,一个县城的地产困局

我的故乡位于浙江省北部的海宁市,西临杭州,距上海150公里,是一个很发达的县级市,2015年全国百强县排名21位。海宁市区也就是硖石镇。春节返乡,围绕着这十几年来发展出来、我并不熟悉的新路,我开车走了好几圈,极目所见除了楼盘、楼盘,还是楼盘。

一个高速发展的县级市

二十多年的变化,已然让我们这些在外多年的人迷茫了。硖石镇已变成了一个我不太了解的庞然大物。原有的旧城区,面貌还残存在印记中,但是那些新城区——也就是不断扩大,已经收编了城边上的乡镇。这在20年前的自行车时代,根本无法想象。

在我的少年时代,海宁市有多少人口?按老辈的说法是60万人。我查了下海宁市总人口的相关数据:1992年为61.7万,按照百度百科,海宁现有人口是64.62万人。这个人口统计毫无疑问是指户籍人口,也就是说,20年间海宁市的户籍人口总量一直在65万上下浮动。

从人口角度切入,我们可以清楚地看到两个非常明显的趋势:第一,总户籍人口量没有特别大的变化,这是决定当地地产市场非常重要的一个因素。第二,流动人口转化为当地人口的最主要方式是婚嫁。

海宁人比较看重去县城发展,所谓的“丈母娘经济”、“学区房杀手锏”,在海宁都是很有效的。在当地“城里一套房、村里一套房”,基本上是家家户户的“标配”。城里的房子,年轻人住的居多,因为通常他们工作在城里,孩子上学也在城里。而乡下的房子,老年人住的多。所以如果在非节假日去海宁的乡里,能碰上的基本都是我父辈或者爷爷辈的老人,同龄人则很少能遇见。

当然也有很特殊的家庭,比如城里买了一套,暂时不住,因为农村自建的“豪宅”宽敞舒适,并且现在家家户户少则一辆汽车,多则两辆,交通方便,城市与农村根本没有本质区别,所以选择住乡下。

海宁楼市的一些关键性数据

目前海宁到底有多少楼盘,我没有找到办法统计。海宁市的房价可以说非常贵,硖石镇的均价在2010年就已经达到1.2万一平米的水准,基本“秒杀”中西部一般省会的房价。

我在海宁市一个二手房的网站上查到一些资料,目前海宁市的楼盘量是87个,而二手房总量是14614套。我们可以通过几组数据,侧面观察到海宁市房地产市场的一些基本情况。

从房地产交易来说,二手房最能真实地反映海宁市房地产价格。

20117月海宁市二手房挂牌房价为10043元,而20162月海宁市二手房挂牌房价8695元。5年时间,海宁的二手房房价,已经跌去了13.4%。这5年的数据走势,说明海宁市房地产价格正在回落,并且稳中有降。2015330日以来,政府出台密集的救市政策,似乎难以拯救海宁的房地产市场,房价曲线一直平稳向下。

我们再看2013-2015年海宁楼市成交的对比图。

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1  2013-2015年海宁楼市成交对比图

1显示,2015年海宁市的商品房销量有所回升。笔者通过海宁市透明售房网查到,2015年海宁市预售许可商品房总计是9113套。

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2  海宁市2009-2013年房地产投资总额趋势

 

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3  海宁市2009-2013年商品房年销售套数趋势

2所显示的海宁市房地产投资额,从2009年到2013年的5年中,翻了4倍。图3是海宁市2009-20135年期间的商品房销售数据。通过这组销售数据,我们可以非常清晰地看出,其中201020112012年的销售数据都不是很理想。而在2013-2015年的销售数据中,2014年商品房销量偏低。

很显然,2015年海宁市商品房销售量出现大幅度回升,是得益于国家强势推动去库存的政策导向,利率已经降到史无前例的新低。但按照房地产投资的周期来说,201380亿的房地产投资,到2015年可能还尚未释放出来。

我们再看一组政府公布的住宅用地供应数据,2013年住宅用地为122.54公顷,2014年住宅用地为150.24公顷,2015年住宅用地为87.23公顷。受限于库存问题,2015年住宅用地供应几乎腰斩,但就供应量来说,2013年和2014年的土地供应如果开发成商品房,实际销售周期应当在2015年至2017年左右。如果在这个大周期之中,国家政策回调(利率上调等因素),当地房地产的销量就极有可能回到2010/2011/2012年极其低迷的状态。

2014年,21世纪网发表了一篇轰动一时的报道《海宁楼市要崩盘:多楼盘烂尾、资金链断裂濒临破产》,在这篇报道中,提到了一组数据,“根据海宁透明售房网显示,截止到2014414日,海宁全市可售房源16129套,可售面积197.02万平方米。这个16129套,是包括了全部商品房在内的在售数据。

海宁去库存的难点(二级标题)

通过一些非常重要的关键性数据,我们可以初步提出一些判断:

第一,海宁市在售所有商品房的房源,即便在2015年相对减少1000套,目前存量至少不会少于20144月的16129套。按照2015年月均800套的消化速度,即便停止相关项目的开发,也需要20个月来消化这些库存。也就是说,高库存的状况仍然存在。

第二,根据土地供应与投资额情况来看,2013年和2014年,都是投资额与供应量相当大的年份。按照房地产的开发周期来推演,预计201520162017年都将是供应量极大的年份。

第三,显然,2015年海宁市政府意识到了潜在的危机,将住宅土地供应量降低到了87公顷。但是,参考前几年的销售数据,如果发生类似市场低迷的销售情况,即便只有87公顷的供应,消化起来仍然非常困难。

第四,海宁户籍的人口数量没有更大增长,这意味着潜在购买力趋于下降。

第五,国家政策的不可预期性,也对海宁市现有去库存带来困难。购房商贷利率4.9%,首付25%,允许下浮5%这样的政策,必定只是短周期的,具有不可持续性。再考虑到海宁市几乎人人有房的现状,20%的首付对住宅市场的驱动效果有限。

第六,2015年年底,是国家去库存各种利好政策释放期,也是利率不断变低的时期。

通过对2015928日至1227日海宁市各类商品房成交数据进行统计,总的成交量达到2170套。这段时间海宁楼市获批的总商品房套数是3202套,也就是说,尽管金九银十被认为是房地产的黄金销售月份,但是实际上这个时段的库存套数反而增加了1000多套。

2015年的最后一个季度,海宁市存销比数据再次放大,背后原因应该是20132014年海宁市房地产市场巨大的投资额产生的新增商品房正在放量所致,去库存正在失效。

目前海宁市基本都是有房的,不仅市民有房,农民更有房,农民除了宅基地上自建两三层左右的房子之外,在城里也买了房。除了市民的刚改需求学位需求之外,几乎想象不出谁还会去买房。从较长的时间曲线来看,海宁市人口增长主要是外地务工人员较多,他们之中除了少部分通过婚姻形式进入海宁之外,大部分人最终仍以返乡为主,极少在海宁购置房产。外地务工人员也很少有购买高昂的物业的潜在需求。显然,现在海宁的房地产市场,没有太多的消费需求,即便现在停止建设,这3万套房子的买主在哪里?这是一个相当严重的问题。

苏南浙北已经是全国非常发达的区域,大城市星罗棋布,周边强县不在少数,但销售的楼盘之多,已经到了令人眩晕的地步。真有这么多人,在县级市置业?虽然苏南浙北的外地打工者非常多,但是大部分人显然已被高房价壁垒彻底隔绝在了当地房地产市场之外。这些县城的房子,究竟往何处去?最近5年数据显示,房价持续阴跌13%。目前这种阴跌还在持续之中,二手房除了少数县城学区房之外根本找不到下家。用地产市场的专业术语来说,“买入即站岗”。

现在的问题是,经过十余年的大体量开发,家家户户一到两套、甚至三四套住房之后,该怎么办?笔者留在当地工作的同学基本都属于三套房所有者。没有大规模人口流入,潜在住宅需求者基本不存在。而且,从知识型人才结构来看,县域还是人口流出的一方!

海宁房地产去库存的办法是什么?农民工置业这个途径,对海宁来说无效,除非大幅度降低外地在海宁打工农民工的置业门槛。但这种方式并不具备可行性。

同样,房价猛烈下跌,也意味着在当地尽管看起来很富有的家庭,数十年积累的财富(如县城房产资产)的主要部分,要随着地产市场的走低而蒸发。何况海宁市的房价已经阴跌了13%,人人都意识到海宁市的房产,不再是可靠的保值增值手段,买房热情逐渐低迷,杭州及周边的天量库存,也在危害着海宁市房地产市场安全。

海宁的房产市场是长三角地区的 “强县”个案,具有普遍意义。海宁周边的桐乡、海宁市的上一级地级市嘉兴,苏南的部分地级市,都在遭遇房产库存高企、去库存化乏力的局面,如果不及时想办法,势必将会进一步迈入不可化解的高库存深渊。

当然,相对于部分中国中部地区的县级市、地级市来说,海宁的情况相对要好一些。如果地方政府有壮士断腕的决心,刹住供应的车,并且引入城镇人口,或者引导海宁的流出人口实现回流,或许在四、五年之后,海宁的房地产市场能重新回到正常的供需关系。

燕郊:全国去库存阵痛中的房产热(二级标题)

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燕郊著名的楼盘路——燕顺路

 

2015年,全国三四线城市楼市,哀鸿遍野,尽管政策反复刺激,利率甚至降到新低,杠杆一再放大,全国二三四线城市,仍深受高库存之累,房地产投资降速,房价疲软,去库存化周期依旧漫长。

2015年,全国房地产市场并不全然是水深火热,也有例外。在一线城市中,深圳楼市领涨全国,火爆异常,全年涨幅近40%,部分区域房价翻番。同样,环北京的一些河北县域,如三河市治下的燕郊与大厂回族自治县,全年涨幅也超过了50%

燕郊高新技术开发区,这个按照行政等级(副县级)勉强属于五线的产房大户,在2015年楼市异常火爆,年底甚至出现无房可售的现象。同属廊坊的大厂回族自治县的楼市,甚至比燕郊还火爆。20153月至20162月间,该县潮白新城(华夏幸福旗下一个占地8000亩的超级大盘)部分新房价格从6000元跳涨至15000元,直线上涨150%

在全国一片“救市难”现象之中,楼市却呈现出两极分化的局面。一线城市、燕郊等少数地区楼市,反季节暴涨,与全国楼市去库存的基调完全不搭,这到底是什么原因造成的?人口的流动与重新聚集,资金不断向一些热点区域涌入,对全国去库存究竟构成了何种挑战?

本文试图揭示一个问题,水银泻地一样均质化的救市政策,往往按下了葫芦又起了瓢。去库存更深远的本质,不是简单地把房子卖出去,而是要更长远地改变不同区域之间经济结构的不平衡,让地方有更多的就业机会,从而改变过去十余年的人口流动趋势。只有卖出去的房子有人住、有人继承、有人交易,这样的房地产市场才有可持续性,地方政府的土地财政收益也才有稳定性与可持续性。

开发区,还是北京睡城?

2007年我在燕郊买了房。彼时,燕郊这个名字还名不见经传,销售必定会告诉你这里过几年要划归北京,地铁就要修过来,如此等等。

然而,8年过去了,燕郊始终没有划归北京。

七八年时间,燕郊的麦田里,一座座高楼拔地而起。从一个安逸的小镇,变成全国知名的房地产热门城市,也是北京的睡城。我来燕郊的时候,燕顺路上还到处是麦田;而今,这里成了高楼一条街。这条长达9公里的房产路,从南往北,楼盘数量不少于30个,居住人口不下40万。

根据燕郊开发区官网提供的数据,燕郊开发区从1992年建区到2014年,22年间户籍人口从3.5万上升到60万。实际上,这个人口数据仍然是被严重低估的,大量流动人口并没有被统计进来,燕郊的实际居住人口应当已经超百万。

作为河北省少数进入全国百强县(2015年县域经济竞争力全国排名29)的三河市,仅靠一个燕郊镇,仍然可以排进百强。

燕郊兴起,得益于上世纪八十年代至九十年代的央企转移,冶金一局、中核、中海油等大国企分部,基本是在这个时间段迁到燕郊除国企分部、本地巨头之外,汉王制造、神威药业、中兴通讯等企业,在燕郊也有分部或制造中心。

进入2014年,京津冀协同发展作为国家一号工程推出,媒体纷纷将燕郊作为京津冀协同发展的样板进行报道。毫无疑问,燕郊就是北京溢出效应下,野蛮生长出来的一个卫星城。

过去十年燕郊的经济发展中,尽管顶着国家级高新技术开发区的头衔,但是房地产却一枝独秀。睡城之名,尽人皆知。过去十年,既是燕郊爆炸的十年,也是燕郊迷失的十年。在这里,几乎所有的项目,开发商最终都能通过各种办法,将土地变性为住宅用地。十年来,数十家开发商在燕郊建起了一百多个楼盘,将一个高新技术开发区的核心地块全部变成了睡城。

房产之城,无房!

房地产之所以能成为燕郊的支柱性产业,不在于燕郊开发商的精明,其背后的决定性因素,在于北京对人口的虹吸效应却无法安置这些人口,从而溢出到环京。

正是由于这个大背景,在北京人口膨胀过程中,廊坊的北三县很快就被发现了,尤其是燕郊,地理位置更加特殊。

2015年数据为基准,北京市在15年时间中,人口增长了806万,年均增长75万人。也就是说,过去十五年北京市平均两年的人口增量,可以创造出3个廊坊市区(50万人)、1.5个保定市区(100万人)。燕郊到有多少人口,历年人口增长多少,没有办法通过官方口径统计,但其人口增量必定与北京人口增长相关。2014-2015年,强势的京津冀协同发展战略展开,疏解北京市人口提上日程,但2015年北京的人口依旧是增长的。在疏解北京动物园服装市场、大红门服装市场等高聚集人口商业区,打击地下室租房、群租房之后,全市人口依然增长,也说明扭转人口向中心城市流动的趋势相当艰难。正由于承接北京的溢出人口,燕郊迅速膨胀。并且,燕郊也从政策层面积极承接北京溢出人口,比如买房送户口等,这对于没有北京户口的北漂一族,是极具杀伤力的。

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4 2007-2013年燕郊房价曲线图

4表明,从大趋势来看,燕郊的房价始终上涨。2013年,北京房价迅猛上涨,燕郊房价也水涨船高。

燕郊楼市最明显的底部,是2010年到2012年,而且周期较长。从实际情况来看,这个时间段也是燕郊楼盘大规模开发的阶段。这个阶段,燕郊的房价与全国大势基本吻合。

5显示,2013年至2014年年初,燕郊房价处在上升点位,20144月是顶部。

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5 燕郊2013-2015年房价走势图

20155月开始,燕郊房价又进入了快速上升通道。受京津冀协同发展政策利好刺激,受北京市政府东迁影响,也受全国性救市政策的影响,燕郊一手房价格从20155月均价1万左右,到20162月已达到17000元以上。一年时间,燕郊房价上涨70%

通过燕郊发展和房价走势的的回顾,我们可以看出燕郊具有几个重要特性:

一、因地缘关系,燕郊房价与北京房价有紧密的相关性。燕郊房价略等于通州的1/22015年,北京宣布通州将成为新政府所在地,通州核心区的房价直接蹿上3万以上,燕郊也跟着走上1.5万。

二、刚需与投资并存。由于北京严格限购,而燕郊隶属河北,不仅不限购,而且与户籍挂钩,使得燕郊楼市同时兼具居住与投资的双重功能。

三、燕郊作为国家级高新技术开发区,最终却沦为以房地产为支柱性产业的北京编外睡城,严重偏离其自身发展定位。过去十五年,尤其2004-2013年这十年间,燕郊完全处在野蛮生长之中,燕郊地产的无序发展,更是走向了极端。

四、从历史房价来说,燕郊楼市对政策极其敏感,稍有风吹草动,楼市就上蹿下跳。这种政策性过敏体质,也是燕郊2015年房价暴涨的一个重要因素。

去库存战略之下,为何冷暖不均?

2015年,去库存几乎是全国房地产市场的唯一主题。2016-02-20_204143

6全国百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况

 

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7 201512月全国一线城市房价水平

6和图7显示,水银泻地一样的救市政策,并没有扭转全局,却造成了部分区域的过热甚至发烧现象。究其原因,一线城市房产与其他城市房产的价差,在2015年是在不断扩大之中。2015年年中,中国股市由牛转熊、大量P2P宣告跑路、在存款利率对比CPI实际已经为负利率的情境之下,大量避险资金试图进入一线城市。

而北京,是全国执行限购政策最为严格的城市。通州宣布成为北京市新的副中心之后,更是进行了史无前例的严厉限购。由此,环京的燕郊、大厂等京津冀协同发展政策利好密集释放区域,成了避险资金大量进入的场域。燕郊地房地产业务人员称,除北京大量被溢出的刚需外,大量寻求资金避险的非北京就业异地买房人,在2015年开始进场买入。燕郊、大厂销售人员在朋友圈,经常晒出一人购买十几、数十套住宅的消息,这样的购房者并非北漂,而是投资客。笔者认为,在全国救市一盘棋下需要慎重考虑如下三个方面。

第一,鉴于资本的流动性,应在政策层面区别对待。

2015年通州与环京楼市暴涨,其根本性的原因,当然是由于京津冀协同发展的推进,以及北京市政府外迁通州这样的政策利好。但不可否认,这一轮房地产暴涨,也存在炒作因素。2015724日,国务院副总理张高丽在京津冀协同发展工作推动会议上指出,对重点地区统一规划,强化土地供应管控,严格城镇开发边界,防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。随后,北京河北两地相继出台措施,调控房价。北京首先确定通州实行史上最严格的限购;河北省住建厅也发文要求环京住宅建设控制容积率,并清查腾退违规用地。

笔者认为,对环京房价的控制,应从京津冀协同发展全局考虑。从2016年年初河北省发文对廊坊环京部分县域入籍政策实施调整来看,政府在这方面已有所考虑。从政策层面看,应当鼓励并允许有北京、环京连续社保、稳定就业的人员,在环京买房并落户。同时抑制房地产投机性资本涌入。

第二,从区域发展角度看,应对环京实施整体性规划。

去者不可追,来者尤可鉴。环京成为房地产开发热门区域,这是地产商追逐北京红利,也是北京人口溢出的表现。在京津冀协同发展目标下,必须有统一的管理与规划。如果已有规划,就应当切实执行,实行官员问责机制,实行严厉控制机制。

第三,应当从交易环节入手,控制环京房地产的交易频率,提高交易税费。

去库存,是2016年全国经济的重要方向,但怎么做到,环京只是一个例子,深圳、上海乃至于昆山,都在重新开始新一轮的地产暴涨。但这样暴涨,势必将进一步使资金流入到中心城市,而三四线城市的资产,越发贬值。买房人的心态,买涨不买跌,对于不断下跌的房产,根本没有购入的信心,救市也就越发困难。阻断或者减少资金不断涌入热点区域,是去库存战略必须有所考虑的。否则就是按下葫芦浮起瓢,政策指向全国一盘棋,而最终却变成强者恒强,弱者恒弱。

燕郊,是过去十五年房地产发展的一个极端例子,像这样的例子全国并不少。去库存战略,最终要面对的不是库存本身,而是怎样面对产业的不均衡,就业的不均衡。统而言之,解决房地产冷热不均,最终的办法,除了在政策上对冷热不均区域有所控制之外,还应当引导产业布局。人口不断流失区域的房地产,必然贬值;人口涌入区域的地产,必然升值。居者有其屋的前提,是房以人为本,而人以业为归,这才是最为关键性的问题。

 

(编辑  宋斌斌)



* 张晓波,北京大学国家发展研究院经济学教授、博士生导师。

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