促进房地产业平稳健康发展

近日，中信改革发展研究基金会邀请来自企业界、金融界、有关政策研究部门和院校的部分专家学者，召开了“促进房地产业平稳健康发展”研讨会。

7月24日中央政治局会议指出：“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。到会专家就房地产业当前形势和中长期趋势，以及如何调整优化房地产政策，形成了比较一致的意见。

当前我国房地产面临严峻形势

    我国房改20多年来，房地产业持续高速发展。据统计局数据，现中国住房存量已达517亿平方米。与此同时，随着城镇化加快和人民改善住房需求的增长带来的房地产市场繁荣，房地产投资（投机）的活跃，导致一、二线城市地价房价急升、引起社会极大不满；并带来资源配置不合理问题。

    近年来，有关部门陆续出台房地产调控政策，如在需求端、供给端加强监管、限制投机性操作，出发点是完全正确的。问题在于，政府有关部门的文件从各自职能理解出发进行政策调整，各项调控政策叠加，导致金融过分收紧，这种合成谬误加大了房地产市场发展遇阻，带来市场波动，市场信心严重受损。

    2021年下半年，由于房地产贷款收得过紧，导致2022年楼市下降过快，当年楼市销售额为13.3万亿元，比上年下降5万亿元，跌幅达26.9%。

    两年来房地产市场连续萎缩，给整体经济带来显著的负面影响。特别是民营房地产企业进入了“冰河时代”，普遍遇到融资难题，现金流几乎全为负，大量企业资金链断裂甚至因“爆雷”无法向购房户交房，大量违约使企业信用受损，由此进一步拖累市场。房地产流动性困境，可能引发系统性债务危机。

今年2-3月份，随着疫情结束后市场需求短期释放，全国房地产市场一度回暖，此后不久又持续下行。7月份国家统计局公布数据，全国70城市房价（包括一、二手房）房地产价格下降。

表1 有关房地产指标的同比增速（%）

    中信证券分析师陈聪分析目前房地产企业承受的资金压力：

    1.多数房企自2015年“棚改”后欠银行大量信用债（无抵押负债），多数即将到期。目前银行资产管理谨慎、不愿借新还旧；众多欠债房企如无债务重组，将面临沉重偿债压力，几年内看不到缓解可能。

    2.房企积欠上下游企业巨额业务占款（如建筑公司垫资施工），现在房地产上下游企业都在加强应收款管理，房企还要维持在建项目的建安费和工资开支，两头受挤。

    3.企业卖房收入有限，为维持现金流，企业只得拿新地做抵押贷款，无能力拿新地的企业更困难。

    总之，绝大多数房企收入陡减，债务沉重，寅吃卯粮，陷入资金“负循环”无力自拔。

    国内房地产企业排名第四的华润置地专家介绍：该公司经营一贯谨慎，目前现金流尚好，融资还方便，但楼市下降现状使销售额大幅下降，6-7月公司销售额同比环比均减少32%-39%，卖房收入不抵质押贷款的债务。其他企业销售情况就更差。7-8月，北京二手房成交量同比降50%左右，对一手房是巨大的打击。

    几年来，房地产、建筑业业务严重萎缩，企业日子难过，到处是降薪、降级、员工大量失业，居民收入缩水。爆雷的民营企业搁置的商住楼（烂尾楼）的后面是千万个家庭的悲剧。这深刻影响了居民的购房积极性。人们的预期和信心发生了根本逆转。

    房地产企业普遍收缩业务。土地投资策略高度趋同，只在核心城市的核心地段拿地，形成激烈竞争；凡有一点风险纠结的项目都不碰，三、四线城市土地基本流拍。

以上是大型房地产企业的情况，中小企业的情况亦类同。宁波某房企每个月只卖几套房。和2020年的情况天差地别；有民营房企在其公众号打出“民营房地产企业全线崩溃已无悬念”的标语。

房地产市场急速下行拖累整体经济

    我国房地产在全国经济结构中作为重要支柱的地位，是多年发展所形成的（不否认这一格局有不合理之处）。2011-2020年，我国房地产投资占固定资产投资的19.56%，2020年房地产业增加值占GDP的7.46%，建筑业占GDP的7.30%。房地产业关联着建筑、建材等上百个产业的兴衰。

    有专家评价：2022年，房地产营收比上年减少5万亿元，而当年全国新车销售额是4万亿元，基础设施建设平均4万亿元/年。科技创新驱动高端制造业，从投资到最后形成规模化产业，需要经过较长的周期；眼前房地产业的损失不容易由其他行业增量弥补，短期没有替代增长点。

    由于房地产遭遇“冰期”，导致多个关联产业的营收与利润下降（据报道，上半年钢铁行业全线亏损），拖累全社会投资规模。建筑、建材、家具、装修等行业凋敝、破产，失业增加，居民收入和社会消费下降（2022年社会消费品零售总额下降0.25%）；

    二、三线城市房地产市场萧条，地方政府土地财政收入锐减，很多地方陷入财政困境，影响大批居民的生活；

    房地产企业的流动性困境，拖累资本市场，并可能引发系统性债务危机；

    众多房地产企业“爆雷”无法交楼，楼市衰退-经济下行互相影响，进一步影响社会预期，打击居民信心。

总之，针对目前房地产业的严峻情况，亟须采取有效手段，提振社会信心，恢复市场动力，不能危及全局。

对我国房地产中长期趋势的判断

   房改以来20年，住房供应高速增长

目前国内房地产供需形势已发生根本变化。另一方面，城镇化还有潜力，居民改善性住房需求还远未满足。

    据全国普查数据，2020年全国住房存量3.84亿套，户均1.1套。

    国务院发展研究中心专家认为：根据国际经验，当户均住房达到1.0套时（美、日、欧于1970年前后达到这一水平），新房开工量即达到峰值。据测算，2021年我国房地产交易达到顶点（18亿平方米、18万亿元销售额）。据此判断，我国房地产市场形势已经发生根本性转折，住房市场在供需双向收缩中，将形成新的供需平台期。靠政策刺激房地产销售、投资和新开工大幅上升的可能性不大（国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松）。

    房地产专家指出：现在全国积压的城市住房面积约3亿平方米（建筑面积），并没有一般想象的那么多（汇力基金董事长，原中房集团董事长，原幸福人寿董事长孟晓苏）。

    住建部专家认为，中国存在26-27年的建筑周期，据此可以判断：未来房地产市场需求潜力的一个重要因素，是旧房置换和现有住房内部关键设施或部件的更新装修改造。

    城市历年已交易的住房存量巨大。2022年底至今，二手房挂牌上升20%，存量房可挂牌规模远大于市场需求容量。未来二手房价格走势，对新房的建设和价格的影响将越来越大。

    预计今后5年房地产市场需求

预计今后5年商品房市场需求12-13亿平方米/年（其中商住房10-11亿平方米/年）（原住建部政策研究室主任、中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹）；

    此前房地产交易每年约2000万套（新房70%，二手房20%），“十四五”期间新房需求6000万套。判断2021年住房市场已达到峰值，此后每年新房需求约800万-1000万套（邓郁松）。

如放开限购政策，市场潜在的需求能否释放？有不确定性。前不久，郑州已出台数项购房鼓励政策（认房不认贷、购房补贴），购房限制性政策基本取消，但二手房市场大量抛盘。深圳、广州、重庆，抛售二手房达到历史高峰。居民买房意愿不足，还是因为对未来经济预期不好，信心不足（秦虹）。

    房地产市场的区域差异

    大城市群和五大都市圈（一线和强二线城市）整体供求平稳，房价稳定（10年内次新房不降价、20年以上老破小降价），存量房去化率减慢（一般应为1.5）。

    其他多数城市供大于求，房价将下跌；特别是三、四线城市和多数县城，现存大量空置房，尚未有解决的通道。

    超特大城市，租赁、保障性住房需求将上升。这些城市房价偏高，政府应注重发展租赁房，让年轻人先租后买（不要只考虑调整限购政策）。

大城市（包括二、三线城市）未来存量房交易将上升。现22个热点城市的二手房交易都超过新房。支持存量房的交易对房地产发展至关重要。（秦虹）

对现有房地产政策的看法和诉求

    来自金融业和一线房企的专家反映：从元旦到现在，中央各部委、各省市（自治区）政府，共出台250多项支持房地产市场的政策，涵盖了消费端，按揭、利率，购楼便利化和成本等方面政策。到目前为止，企业没有感到多少实质性措施。希望把2020年以来针对房地产企业过严的调控政策取消或放松。

    专家们认为，这些政策方向符合中央要求，但是效力和速度不够；地方政府多是在观望政策走向，不愿担责。   

    融资端政策协同发力不够，新出台政策和之前政策并行，前后矛盾，下面不知如何执行为好。这里放开，那里还在紧，有人形容“鼻子在吸氧气，另一只手却掐着脖子做人工呼吸”，只需不再掐脖子就能缓过来（孟晓苏）。

    2022年4月份出台金融机构对房企贷款的“三条红线四个档”政策，金融机构神经绷得很紧。第一条红线中一些应加的项目没有加入，导致很多企业触线。有关方面（人行、银监、证监，国家发展改革委，住建部）在宏观调控中，各自出台政策措施，产生合成谬误效应，因为各自主体责任不一样。

2022年11月，央行银保监会《关于做好当前金融支持房地产平稳健康发展工作的通知》（16条“三支箭”：贷款、发债、股权融资），但好的民企央企征信发债券要求拿优质资产抵押、且抵押率低，故效果一般（债券共发200亿元）；市场对股权债融资热情不高，至今一个还没发成。如何落实金融16条，需要进一步研究（中信银行业务总监陆金根）。

政策建议

    关于房地产政策的指导思想

    1.房地产行业问题积重难返，不仅是政策、规划的调整，必须有制度性的调整，应搞双轨制。

    2.处理好政府与市场的关系，尊重房地产业基本规律。

    3.目前多数出台政策都是单个部门的发声，希望有多部门联合政策的出台。

    4.房地产政策要有系统思考。政策要掌握恰当的度，考虑各方面的诉求，弄清房地产和其他领域的关联性（金融，税收、土地等）和它在整体经济中的位置。出台政策容易，调整困难。

    5.房地产政策出台，对其效应和后续影响要有预判，做好统筹，保证市场平稳，要把政策的滞后期考虑在内（根据经验，宏观经济政策一般滞后3-6个月）。 

    6.地方政府部门对中央政策走向不托底，怕担责，畏首畏尾。最好中央有明确表态。

    保障房、双轨制

    1.中央政治局和国务院最近提出：调整优化房地产结构，加大保障性住房的建设和供给。今年8月25日，国务院提出关于保障房建设的要求。

    2.改革目前住房供给模式存在的“重售轻租，重新轻旧，重市场轻保障，重预售轻优化房屋供给”问题，推行住房“双轨制”：市场供应商品房，政府提供保障房，租售并举。商品房和保障房平衡有助于经济的平稳。

    3.现在，全国保障房供地仅占房地产总供地的10%左右。应限制商住房供地、增加保障房供地。①

    保障房应涵盖较大比例的城镇家庭（50%左右），满足城市低收入家庭、年轻人家庭和进城就业家庭的住房需求，承诺未来给他们一次房改机会，先租后售。他们在城市安居若干年后房改，可得到房屋升值的福利。当然其中很多人将来也会有能力给自己购置有稳定产权的住房。 

    4.保障房最重要的特点是不含地价。保障房的土地购置（回购）和建安所需资金的来源是大问题。

    专家们建议：通过发行国债，接过地方高息债并置换（展期、消化）；把各地城市空置房、烂尾楼，改成保障房后出租，将来房价上涨后通过房改退出。这个办法比财政出钱给群众发消费券好得多。

    贯彻落实保障房建设，可以由集团化的央企来推动。如果只把这个任务布置给地方政府，地方政府要考虑地方利益，同时他们舍不得拿出建设用地。

    5.国务院（2023）35号文提出，要推进特大、超大城市的城中村改造。建议结合这一政策，推出长期限的租赁房或其他新型住房业态。因为大城市成本较低的好地段已经不多，城中村改造是一次机会。

    6.改革土地供给模式，作为配套政策。

    此前城市建设土地一向由政府垄断供应，探索多种土地供给方式，重视盘活存量。a.以人定供，解决跨省域土地市场化的机制；b.落实十八届三中全会文件“集体建设用地出让、租赁、入股，与国有土地入市同权同价”精神，以此指导解决城市存量“小产权房”改变性质问题。

7.限制供地增量，有些城市应由政府回购闲置土地、维持土地资产价值（宁可减少卖地收入，也要保房市价格=保债务）；将城市现房去化周期指标和自然资源部供地指标挂钩，有闲置地、烂尾楼就不供新地。不得已可以降房价、保流动性。

   调整政策，方便客户买房

    之前已有的房地产限制政策（限购、限贷、限价、限面积、户型、套数……）给予全面审视，能取消的都取消。

    放松一线/强二线城市商品房限购政策，降低购房首付比例，落实“认房不认贷”政策（降低二套房首付比例）。

    进一步降低购房贷款利率（从4.3%降到3.8%力度不够）。

    适当调低二手房交易税费，方便置换需求。

    以上建议，近日在各大城市开始落实。

对于影响市场预期的重大政策缓行

对一些影响市场的如房产税试点、现房收款试点等，鉴于目前现金流普遍紧张，建议暂缓推行。

建立风险化解投资基金平台

建议在政策的引导支持下，组建国家级风险化解投资基金。由具有综合优势、管理经验丰富、具有金融经验的国有房企作为基金管理人；同时作为底层项目的管理人，由国有银行、资产管理公司、信托公司等金融机构认购，投向化风险保交楼的项目，推动更多纾困项目的落地。

    希望给房地产企业松绑

    1.放松价格限制，还企业自主定价权。企业愿意降价赔钱卖房以改善现金流，但目前政府不让降也不让涨，认为不能扰乱市场。由此，不能进行市场交易，房子卖不出去压在手上，想买的人买不了，造成市场乱象。建议统筹论证，按照市场规律，是否放松限价和企业自主定价。

2.降低税费，改善企业现金流。土地增值税和所得税的预缴政策：按高限（10%以上净利润率，20%毛利润率）预缴所得税。但现在企业开发的楼盘一般都到不了这个毛利率，似应根据实际情况，对土地增值税、所得税预缴要求作适当调整。

    3.适当放松对企业预售资金的监管。受保交楼政策影响，预售资金监管卡得很死，卖房收款放在建委的共管账户里不许动用，要等到建安支出逐步完成才释放。企业对此反应强烈。建议对房地产企业分级分类管理，允许信用好的企业以保函等方式，动用部分预售资金，以提高资金使用效率。

    4.由于互联网平台的发展，很多商业门店闲置，商办类房产（写字楼）也很难卖，开发商的大量资金沉淀在此处，财务压力很大。建议改变对写字楼规划用途的不合理规定及限购要求、减轻开发商压力（相应考虑出台土地使用权到期的后续政策，因为住宅使用期70年，目前大量商办房使用期还剩十几年，没人敢碰）。允许一些位置较好的商业建筑转做租赁住房用途（可能涉及多方面关系，需要配套支持）。

    5.完善金融支持政策。房地产金融模式改革：政府正在推REITs（房地产投资信托资金）这就等于给企业的存量物业资产退出通道。但监管部门对于底层资产的要求很苛刻，审批很难，希望适当放松。

    银行对房地产贷款管理（2022年4月出台三条“红线”政策）还是很严，房企被迫走向市场化融资，表外问题更不易监管。最近几个大房企“爆雷”中发现此问题产生的风险。

    6.今年7月30日国务院会议，推出政府一揽子化债方案（拉长债务期限、降低利率，强化省政府统筹；中央拿出专项债的支持资金，要地方尽量将存量资产处置变现）。

民营房企希望，通过化债解决地方政府平台公司欠他们钱的老大难问题，相应地也可减轻对相关企业的债务负担。

（编辑  宋斌斌）

附：化解债务风险和推进保障房建设的案例介绍

    发挥中信集团内协同优势：深圳佳兆业的重组

    这是2022年，中信在房地产化解债务方面完成的一个典型案例。通过大企业集团内各功能单位以“联合舰队”方式配合协作，在局部范围内实现化解债务链、保证房地产项目平稳健康发展。

    佳兆业房地产项目位于深圳，含多个子项目。2021年末，佳兆业出现了很大的流动性危机，现金流枯竭。

    此前，中信银行也曾向佳兆业的四个房地产项目融资，债权金额在百亿元以上。佳兆业还从民间募集了大量理财产品，项目出问题后，无法应对众多债权人的兑现要求，政府承受极大维稳压力。项目公司债务累累，相关各方站在自己的立场，很难达成一致方案。政府不可能出钱为佳兆业还债，银行资产即便有抵押也很难变现。

    在此背景下，中信城开与中信银行设计了一个整体化债方案，并得到各方面认可：

（1）将与中信银行有关的深圳佳兆业四个项目封闭运作，和佳兆业在国内的其他项目隔开；

（2）中信信托对这四个项目作为一个资产包，做财产信托、服务信托，注入部分流动性；

（3）中信信托委托城开公司对此项目代建代管，对其财产，施工、品牌、销售负全责；

（4）资产包内各项目质量不整齐，总体可以打平。

    基本思路，就是在可控范围内“以丰补欠”，锁定了底层优质资产，打通了银行债权的偿还渠道，也平衡了政府、债权人、施工方、投资人各方的利益，维护了社会稳定，避免了相关各方谈判困难。整个项目得到比较好的处置。

    这一方案体现了小范围债务重组思路。依靠金融支持不可能给处于困境中的项目资金支持，但综合运用融资、信托、项目开发等功能进行重组，就可以做到。这是一个救急的思路。

    例如，中信的佳兆业项目（债务）重组案例，从交易模式到解决方案都开创了先河，体现了中信集团产融结合的优势。这个“中信方案”得到了深圳市政府和国务院领导的肯定。

    又如，华融2022年进入中信，跟中信城开、信托在化债问题上有很多合作。比如中信融创在上海董家渡的项目陷入困局，急需增量资金，找债权银行、融资机构想办法都很难得到支持。但华融可以以“特殊资产项目”名义，给出险的项目做融资。中信的金融板块+华融的注入+中信城开的房地产开发经验，形成自己的综合性优势。待将来市场平稳后，现在的项目都可以变成收益。（帅建淮 殷亮 ）

    建设银行在发展住房租赁和保障房方面的工作

    1.发展住房租赁业务和建设保障房。

中央一直倡导租购并举。但十几年来我国房地产租赁业务不发达，房价又涨得太快。群众权利得不到保障。

    建行一直主张发展房屋租赁，以时间换空间，让低收入的年轻人得以稳定居住，形成租买平衡，房地产市场也能正常稳步发展。

    2017年建行领导提出，要发挥金融优势，把发展住房租赁市场当作战略性业务抓起来。

    房屋租赁业务，前期投入高、回收周期长。需要长期限、低利率的稳定支持，要有金融创新。

    （1）建行成立了开展房屋租赁业务的子公司，从2017年至今，住房租赁相关贷款余额3000多亿元，占建行房地产贷款的20-30%强。支持打造规范的长租社区，为社会作示范引领。现已有了一定的规模。

    （2）支持政府建立了一套市场管理系统，以便对房屋租赁市场进行规范管理，以加强对地区房地产项目过程和存量情况的掌握。

    （3）协助规范房屋租赁市场（如税收、保租房等政策的研究）。

    建设大规模保障房。现在一线城市房价和居民收入差距太大，建行新员工买房也很困难（北京二三环内房价2000万-3000万，五环内500万-600万，员工买房得掏空六个钱包）。住房保障应该充分发挥作用。建行做了两件事：

    （1）把公租房规范起来。原来住建部规划1600万套公租房，都是各地报的数，中央不掌握这些房子的分布和使用状态。建行建立了一套覆盖全国各城市公租房数据的系统，同时给各地也建了管理系统，给老百姓做了APP。从而提高了公租房的管理效率。

    （2）支持建设保障性租赁房。在“非市场公租房-保障性租赁住房-市场化租赁住房-共有产权房-商品房”体系中，保障性租赁住房的作用是稳住租金，形成租买平衡的机制，解决不同收入层群众的居住问题。

    建保障性租赁住房，一般需要政府出政策出钱。建行作为市场化主体，较早介入了这一业务。2020年建行和11个城市签约，支持他们建保障房，截至目前累计贷款1000多亿。

    同时我们也建了一个保障性租赁住房的管理系统（将涵盖各个新的保障住房类型），帮助住建部在全国范围内掌握这些情况，目前正在进行中。

    2.发挥金融机构的作用，主动作为，通过市场方式解决保交楼问题。

    （1）建行成立住房租赁基金。为解决地产市场紧迫的流动性问题。我们考虑通过银行这个有投资能力的机构化买家的进入，盘活有潜力的存量资产。 

    现行政策限制银行做房地产业务。经过和相关部委沟通、并获国务院批准，建行拿出300亿元注册了住房租赁基金。通过这个基金，向一些房地产企业的“存量”资产注入资金，将其转入长租房或保障性租赁住房。现已累计投了20多个项目，约90亿元。并建议适当放松对金融机构搞房地产的政策限制，让一些有资金实力、有专业能力的金融机构参与近来，解决问题。   

    目前建行的这个基金主要是收购一些相对成熟的项目。市场上有很多停摆的土地等资产，我们也在考虑介入，当然需要得到政策允许。

    我们对这个基金寄予厚望。有了这个股权性的资金融入以后，我们再加点杠杆，应该能够撬动上几百亿规模的资金，增加市场的流动性。

   （2）试点做保障房REITs。现在金融机构可以做保租房业务，其他领域的涉房政策比较严格。所以建行在积极探索保租房的REITs，尝试通过REITs平台，对接资本市场的资金，收购一些市场化的资产，通过REITs发行，不断引入资金。

    到现在为止，全国一共只发了4单保租房REITs。挑选资产也很难，因为市场租售比很低，限制了资产价值和使用价值的平衡；如果租金收益达不到水平就无法在市场周转。

    建行的住房租赁基金主要收购一些“商改租”项目，因为商业用地价格相对较低。尝试从头开始、结合我们的贷款支持、经营住房的主体，运营管理这个项目，再通过REITs退出，形成一个模式，把市场的资产和资金能够循环起来。这一创新的尝试，和中信的角度有所不同。（中国建设银行住房金融与个人信贷部处长 魏骁勇）