近日,中信改革发展研究基金会邀请来自企业界、金融界、有关政策研究部门和院校的部分专家学者,召开了“促进房地产业平稳健康发展”研讨会。
7月24日中央政治局会议指出:“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。到会专家就房地产业当前形势和中长期趋势,以及如何调整优化房地产政策,形成了比较一致的意见。
当前我国房地产面临严峻形势
我国房改20多年来,房地产业持续高速发展。据统计局数据,现中国住房存量已达517亿平方米。与此同时,随着城镇化加快和人民改善住房需求的增长带来的房地产市场繁荣,房地产投资(投机)的活跃,导致一、二线城市地价房价急升、引起社会极大不满;并带来资源配置不合理问题。
近年来,有关部门陆续出台房地产调控政策,如在需求端、供给端加强监管、限制投机性操作,出发点是完全正确的。问题在于,政府有关部门的文件从各自职能理解出发进行政策调整,各项调控政策叠加,导致金融过分收紧,这种合成谬误加大了房地产市场发展遇阻,带来市场波动,市场信心严重受损。
2021年下半年,由于房地产贷款收得过紧,导致2022年楼市下降过快,当年楼市销售额为13.3万亿元,比上年下降5万亿元,跌幅达26.9%。
两年来房地产市场连续萎缩,给整体经济带来显著的负面影响。特别是民营房地产企业进入了“冰河时代”,普遍遇到融资难题,现金流几乎全为负,大量企业资金链断裂甚至因“爆雷”无法向购房户交房,大量违约使企业信用受损,由此进一步拖累市场。房地产流动性困境,可能引发系统性债务危机。
今年2-3月份,随着疫情结束后市场需求短期释放,全国房地产市场一度回暖,此后不久又持续下行。7月份国家统计局公布数据,全国70城市房价(包括一、二手房)房地产价格下降。
表1 有关房地产指标的同比增速(%)
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2022年 |
2023.1-6月 |
固定资产投资(不含农户) |
5.1 |
3.8 |
房地产投资 |
-10.0 |
-7.9 |
商品房销售面积 |
-24.3 |
-6.5 (1-7月) |
商品房销售额 |
-26.7 |
-1.5 (1-7月) |
卖地收入 |
-23.2 |
-20.9 |
中信证券分析师陈聪分析目前房地产企业承受的资金压力:
1.多数房企自2015年“棚改”后欠银行大量信用债(无抵押负债),多数即将到期。目前银行资产管理谨慎、不愿借新还旧;众多欠债房企如无债务重组,将面临沉重偿债压力,几年内看不到缓解可能。
2.房企积欠上下游企业巨额业务占款(如建筑公司垫资施工),现在房地产上下游企业都在加强应收款管理,房企还要维持在建项目的建安费和工资开支,两头受挤。
3.企业卖房收入有限,为维持现金流,企业只得拿新地做抵押贷款,无能力拿新地的企业更困难。
总之,绝大多数房企收入陡减,债务沉重,寅吃卯粮,陷入资金“负循环”无力自拔。
国内房地产企业排名第四的华润置地专家介绍:该公司经营一贯谨慎,目前现金流尚好,融资还方便,但楼市下降现状使销售额大幅下降,6-7月公司销售额同比环比均减少32%-39%,卖房收入不抵质押贷款的债务。其他企业销售情况就更差。7-8月,北京二手房成交量同比降50%左右,对一手房是巨大的打击。
几年来,房地产、建筑业业务严重萎缩,企业日子难过,到处是降薪、降级、员工大量失业,居民收入缩水。爆雷的民营企业搁置的商住楼(烂尾楼)的后面是千万个家庭的悲剧。这深刻影响了居民的购房积极性。人们的预期和信心发生了根本逆转。
房地产企业普遍收缩业务。土地投资策略高度趋同,只在核心城市的核心地段拿地,形成激烈竞争;凡有一点风险纠结的项目都不碰,三、四线城市土地基本流拍。
以上是大型房地产企业的情况,中小企业的情况亦类同。宁波某房企每个月只卖几套房。和2020年的情况天差地别;有民营房企在其公众号打出“民营房地产企业全线崩溃已无悬念”的标语。
房地产市场急速下行拖累整体经济
我国房地产在全国经济结构中作为重要支柱的地位,是多年发展所形成的(不否认这一格局有不合理之处)。2011-2020年,我国房地产投资占固定资产投资的19.56%,2020年房地产业增加值占GDP的7.46%,建筑业占GDP的7.30%。房地产业关联着建筑、建材等上百个产业的兴衰。
有专家评价:2022年,房地产营收比上年减少5万亿元,而当年全国新车销售额是4万亿元,基础设施建设平均4万亿元/年。科技创新驱动高端制造业,从投资到最后形成规模化产业,需要经过较长的周期;眼前房地产业的损失不容易由其他行业增量弥补,短期没有替代增长点。
由于房地产遭遇“冰期”,导致多个关联产业的营收与利润下降(据报道,上半年钢铁行业全线亏损),拖累全社会投资规模。建筑、建材、家具、装修等行业凋敝、破产,失业增加,居民收入和社会消费下降(2022年社会消费品零售总额下降0.25%);
二、三线城市房地产市场萧条,地方政府土地财政收入锐减,很多地方陷入财政困境,影响大批居民的生活;
房地产企业的流动性困境,拖累资本市场,并可能引发系统性债务危机;
众多房地产企业“爆雷”无法交楼,楼市衰退-经济下行互相影响,进一步影响社会预期,打击居民信心。
总之,针对目前房地产业的严峻情况,亟须采取有效手段,提振社会信心,恢复市场动力,不能危及全局。
对我国房地产中长期趋势的判断
房改以来20年,住房供应高速增长
目前国内房地产供需形势已发生根本变化。另一方面,城镇化还有潜力,居民改善性住房需求还远未满足。
据全国普查数据,2020年全国住房存量3.84亿套,户均1.1套。
国务院发展研究中心专家认为:根据国际经验,当户均住房达到1.0套时(美、日、欧于1970年前后达到这一水平),新房开工量即达到峰值。据测算,2021年我国房地产交易达到顶点(18亿平方米、18万亿元销售额)。据此判断,我国房地产市场形势已经发生根本性转折,住房市场在供需双向收缩中,将形成新的供需平台期。靠政策刺激房地产销售、投资和新开工大幅上升的可能性不大(国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松)。
房地产专家指出:现在全国积压的城市住房面积约3亿平方米(建筑面积),并没有一般想象的那么多(汇力基金董事长,原中房集团董事长,原幸福人寿董事长孟晓苏)。
住建部专家认为,中国存在26-27年的建筑周期,据此可以判断:未来房地产市场需求潜力的一个重要因素,是旧房置换和现有住房内部关键设施或部件的更新装修改造。
城市历年已交易的住房存量巨大。2022年底至今,二手房挂牌上升20%,存量房可挂牌规模远大于市场需求容量。未来二手房价格走势,对新房的建设和价格的影响将越来越大。
预计今后5年房地产市场需求
预计今后5年商品房市场需求12-13亿平方米/年(其中商住房10-11亿平方米/年)(原住建部政策研究室主任、中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹);
此前房地产交易每年约2000万套(新房70%,二手房20%),“十四五”期间新房需求6000万套。判断2021年住房市场已达到峰值,此后每年新房需求约800万-1000万套(邓郁松)。
如放开限购政策,市场潜在的需求能否释放?有不确定性。前不久,郑州已出台数项购房鼓励政策(认房不认贷、购房补贴),购房限制性政策基本取消,但二手房市场大量抛盘。深圳、广州、重庆,抛售二手房达到历史高峰。居民买房意愿不足,还是因为对未来经济预期不好,信心不足(秦虹)。
房地产市场的区域差异
大城市群和五大都市圈(一线和强二线城市)整体供求平稳,房价稳定(10年内次新房不降价、20年以上老破小降价),存量房去化率减慢(一般应为1.5)。
其他多数城市供大于求,房价将下跌;特别是三、四线城市和多数县城,现存大量空置房,尚未有解决的通道。
超特大城市,租赁、保障性住房需求将上升。这些城市房价偏高,政府应注重发展租赁房,让年轻人先租后买(不要只考虑调整限购政策)。
大城市(包括二、三线城市)未来存量房交易将上升。现22个热点城市的二手房交易都超过新房。支持存量房的交易对房地产发展至关重要。(秦虹)
对现有房地产政策的看法和诉求
来自金融业和一线房企的专家反映:从元旦到现在,中央各部委、各省市(自治区)政府,共出台250多项支持房地产市场的政策,涵盖了消费端,按揭、利率,购楼便利化和成本等方面政策。到目前为止,企业没有感到多少实质性措施。希望把2020年以来针对房地产企业过严的调控政策取消或放松。
专家们认为,这些政策方向符合中央要求,但是效力和速度不够;地方政府多是在观望政策走向,不愿担责。
融资端政策协同发力不够,新出台政策和之前政策并行,前后矛盾,下面不知如何执行为好。这里放开,那里还在紧,有人形容“鼻子在吸氧气,另一只手却掐着脖子做人工呼吸”,只需不再掐脖子就能缓过来(孟晓苏)。
2022年4月份出台金融机构对房企贷款的“三条红线四个档”政策,金融机构神经绷得很紧。第一条红线中一些应加的项目没有加入,导致很多企业触线。有关方面(人行、银监、证监,国家发展改革委,住建部)在宏观调控中,各自出台政策措施,产生合成谬误效应,因为各自主体责任不一样。
2022年11月,央行银保监会《关于做好当前金融支持房地产平稳健康发展工作的通知》(16条“三支箭”:贷款、发债、股权融资),但好的民企央企征信发债券要求拿优质资产抵押、且抵押率低,故效果一般(债券共发200亿元);市场对股权债融资热情不高,至今一个还没发成。如何落实金融16条,需要进一步研究(中信银行业务总监陆金根)。
政策建议
关于房地产政策的指导思想
1.房地产行业问题积重难返,不仅是政策、规划的调整,必须有制度性的调整,应搞双轨制。
2.处理好政府与市场的关系,尊重房地产业基本规律。
3.目前多数出台政策都是单个部门的发声,希望有多部门联合政策的出台。
4.房地产政策要有系统思考。政策要掌握恰当的度,考虑各方面的诉求,弄清房地产和其他领域的关联性(金融,税收、土地等)和它在整体经济中的位置。出台政策容易,调整困难。
5.房地产政策出台,对其效应和后续影响要有预判,做好统筹,保证市场平稳,要把政策的滞后期考虑在内(根据经验,宏观经济政策一般滞后3-6个月)。
6.地方政府部门对中央政策走向不托底,怕担责,畏首畏尾。最好中央有明确表态。
保障房、双轨制
1.中央政治局和国务院最近提出:调整优化房地产结构,加大保障性住房的建设和供给。今年8月25日,国务院提出关于保障房建设的要求。
2.改革目前住房供给模式存在的“重售轻租,重新轻旧,重市场轻保障,重预售轻优化房屋供给”问题,推行住房“双轨制”:市场供应商品房,政府提供保障房,租售并举。商品房和保障房平衡有助于经济的平稳。
3.现在,全国保障房供地仅占房地产总供地的10%左右。应限制商住房供地、增加保障房供地。①
保障房应涵盖较大比例的城镇家庭(50%左右),满足城市低收入家庭、年轻人家庭和进城就业家庭的住房需求,承诺未来给他们一次房改机会,先租后售。他们在城市安居若干年后房改,可得到房屋升值的福利。当然其中很多人将来也会有能力给自己购置有稳定产权的住房。
4.保障房最重要的特点是不含地价。保障房的土地购置(回购)和建安所需资金的来源是大问题。
专家们建议:通过发行国债,接过地方高息债并置换(展期、消化);把各地城市空置房、烂尾楼,改成保障房后出租,将来房价上涨后通过房改退出。这个办法比财政出钱给群众发消费券好得多。
贯彻落实保障房建设,可以由集团化的央企来推动。如果只把这个任务布置给地方政府,地方政府要考虑地方利益,同时他们舍不得拿出建设用地。
5.国务院(2023)35号文提出,要推进特大、超大城市的城中村改造。建议结合这一政策,推出长期限的租赁房或其他新型住房业态。因为大城市成本较低的好地段已经不多,城中村改造是一次机会。
6.改革土地供给模式,作为配套政策。
此前城市建设土地一向由政府垄断供应,探索多种土地供给方式,重视盘活存量。a.以人定供,解决跨省域土地市场化的机制;b.落实十八届三中全会文件“集体建设用地出让、租赁、入股,与国有土地入市同权同价”精神,以此指导解决城市存量“小产权房”改变性质问题。
7.限制供地增量,有些城市应由政府回购闲置土地、维持土地资产价值(宁可减少卖地收入,也要保房市价格=保债务);将城市现房去化周期指标和自然资源部供地指标挂钩,有闲置地、烂尾楼就不供新地。不得已可以降房价、保流动性。
调整政策,方便客户买房
之前已有的房地产限制政策(限购、限贷、限价、限面积、户型、套数……)给予全面审视,能取消的都取消。
放松一线/强二线城市商品房限购政策,降低购房首付比例,落实“认房不认贷”政策(降低二套房首付比例)。
进一步降低购房贷款利率(从4.3%降到3.8%力度不够)。
适当调低二手房交易税费,方便置换需求。
以上建议,近日在各大城市开始落实。
对于影响市场预期的重大政策缓行
对一些影响市场的如房产税试点、现房收款试点等,鉴于目前现金流普遍紧张,建议暂缓推行。
建立风险化解投资基金平台
建议在政策的引导支持下,组建国家级风险化解投资基金。由具有综合优势、管理经验丰富、具有金融经验的国有房企作为基金管理人;同时作为底层项目的管理人,由国有银行、资产管理公司、信托公司等金融机构认购,投向化风险保交楼的项目,推动更多纾困项目的落地。
希望给房地产企业松绑
1.放松价格限制,还企业自主定价权。企业愿意降价赔钱卖房以改善现金流,但目前政府不让降也不让涨,认为不能扰乱市场。由此,不能进行市场交易,房子卖不出去压在手上,想买的人买不了,造成市场乱象。建议统筹论证,按照市场规律,是否放松限价和企业自主定价。
2.降低税费,改善企业现金流。土地增值税和所得税的预缴政策:按高限(10%以上净利润率,20%毛利润率)预缴所得税。但现在企业开发的楼盘一般都到不了这个毛利率,似应根据实际情况,对土地增值税、所得税预缴要求作适当调整。
3.适当放松对企业预售资金的监管。受保交楼政策影响,预售资金监管卡得很死,卖房收款放在建委的共管账户里不许动用,要等到建安支出逐步完成才释放。企业对此反应强烈。建议对房地产企业分级分类管理,允许信用好的企业以保函等方式,动用部分预售资金,以提高资金使用效率。
4.由于互联网平台的发展,很多商业门店闲置,商办类房产(写字楼)也很难卖,开发商的大量资金沉淀在此处,财务压力很大。建议改变对写字楼规划用途的不合理规定及限购要求、减轻开发商压力(相应考虑出台土地使用权到期的后续政策,因为住宅使用期70年,目前大量商办房使用期还剩十几年,没人敢碰)。允许一些位置较好的商业建筑转做租赁住房用途(可能涉及多方面关系,需要配套支持)。
5.完善金融支持政策。房地产金融模式改革:政府正在推REITs(房地产投资信托资金)这就等于给企业的存量物业资产退出通道。但监管部门对于底层资产的要求很苛刻,审批很难,希望适当放松。
银行对房地产贷款管理(2022年4月出台三条“红线”政策)还是很严,房企被迫走向市场化融资,表外问题更不易监管。最近几个大房企“爆雷”中发现此问题产生的风险。
6.今年7月30日国务院会议,推出政府一揽子化债方案(拉长债务期限、降低利率,强化省政府统筹;中央拿出专项债的支持资金,要地方尽量将存量资产处置变现)。
民营房企希望,通过化债解决地方政府平台公司欠他们钱的老大难问题,相应地也可减轻对相关企业的债务负担。
(编辑 宋斌斌)
附:化解债务风险和推进保障房建设的案例介绍
发挥中信集团内协同优势:深圳佳兆业的重组
这是2022年,中信在房地产化解债务方面完成的一个典型案例。通过大企业集团内各功能单位以“联合舰队”方式配合协作,在局部范围内实现化解债务链、保证房地产项目平稳健康发展。
佳兆业房地产项目位于深圳,含多个子项目。2021年末,佳兆业出现了很大的流动性危机,现金流枯竭。
此前,中信银行也曾向佳兆业的四个房地产项目融资,债权金额在百亿元以上。佳兆业还从民间募集了大量理财产品,项目出问题后,无法应对众多债权人的兑现要求,政府承受极大维稳压力。项目公司债务累累,相关各方站在自己的立场,很难达成一致方案。政府不可能出钱为佳兆业还债,银行资产即便有抵押也很难变现。
在此背景下,中信城开与中信银行设计了一个整体化债方案,并得到各方面认可:
(1)将与中信银行有关的深圳佳兆业四个项目封闭运作,和佳兆业在国内的其他项目隔开;
(2)中信信托对这四个项目作为一个资产包,做财产信托、服务信托,注入部分流动性;
(3)中信信托委托城开公司对此项目代建代管,对其财产,施工、品牌、销售负全责;
(4)资产包内各项目质量不整齐,总体可以打平。
基本思路,就是在可控范围内“以丰补欠”,锁定了底层优质资产,打通了银行债权的偿还渠道,也平衡了政府、债权人、施工方、投资人各方的利益,维护了社会稳定,避免了相关各方谈判困难。整个项目得到比较好的处置。
这一方案体现了小范围债务重组思路。依靠金融支持不可能给处于困境中的项目资金支持,但综合运用融资、信托、项目开发等功能进行重组,就可以做到。这是一个救急的思路。
例如,中信的佳兆业项目(债务)重组案例,从交易模式到解决方案都开创了先河,体现了中信集团产融结合的优势。这个“中信方案”得到了深圳市政府和国务院领导的肯定。
又如,华融2022年进入中信,跟中信城开、信托在化债问题上有很多合作。比如中信融创在上海董家渡的项目陷入困局,急需增量资金,找债权银行、融资机构想办法都很难得到支持。但华融可以以“特殊资产项目”名义,给出险的项目做融资。中信的金融板块+华融的注入+中信城开的房地产开发经验,形成自己的综合性优势。待将来市场平稳后,现在的项目都可以变成收益。(帅建淮 殷亮 )
建设银行在发展住房租赁和保障房方面的工作
1.发展住房租赁业务和建设保障房。
中央一直倡导租购并举。但十几年来我国房地产租赁业务不发达,房价又涨得太快。群众权利得不到保障。
建行一直主张发展房屋租赁,以时间换空间,让低收入的年轻人得以稳定居住,形成租买平衡,房地产市场也能正常稳步发展。
2017年建行领导提出,要发挥金融优势,把发展住房租赁市场当作战略性业务抓起来。
房屋租赁业务,前期投入高、回收周期长。需要长期限、低利率的稳定支持,要有金融创新。
(1)建行成立了开展房屋租赁业务的子公司,从2017年至今,住房租赁相关贷款余额3000多亿元,占建行房地产贷款的20-30%强。支持打造规范的长租社区,为社会作示范引领。现已有了一定的规模。
(2)支持政府建立了一套市场管理系统,以便对房屋租赁市场进行规范管理,以加强对地区房地产项目过程和存量情况的掌握。
(3)协助规范房屋租赁市场(如税收、保租房等政策的研究)。
建设大规模保障房。现在一线城市房价和居民收入差距太大,建行新员工买房也很困难(北京二三环内房价2000万-3000万,五环内500万-600万,员工买房得掏空六个钱包)。住房保障应该充分发挥作用。建行做了两件事:
(1)把公租房规范起来。原来住建部规划1600万套公租房,都是各地报的数,中央不掌握这些房子的分布和使用状态。建行建立了一套覆盖全国各城市公租房数据的系统,同时给各地也建了管理系统,给老百姓做了APP。从而提高了公租房的管理效率。
(2)支持建设保障性租赁房。在“非市场公租房-保障性租赁住房-市场化租赁住房-共有产权房-商品房”体系中,保障性租赁住房的作用是稳住租金,形成租买平衡的机制,解决不同收入层群众的居住问题。
建保障性租赁住房,一般需要政府出政策出钱。建行作为市场化主体,较早介入了这一业务。2020年建行和11个城市签约,支持他们建保障房,截至目前累计贷款1000多亿。
同时我们也建了一个保障性租赁住房的管理系统(将涵盖各个新的保障住房类型),帮助住建部在全国范围内掌握这些情况,目前正在进行中。
2.发挥金融机构的作用,主动作为,通过市场方式解决保交楼问题。
(1)建行成立住房租赁基金。为解决地产市场紧迫的流动性问题。我们考虑通过银行这个有投资能力的机构化买家的进入,盘活有潜力的存量资产。
现行政策限制银行做房地产业务。经过和相关部委沟通、并获国务院批准,建行拿出300亿元注册了住房租赁基金。通过这个基金,向一些房地产企业的“存量”资产注入资金,将其转入长租房或保障性租赁住房。现已累计投了20多个项目,约90亿元。并建议适当放松对金融机构搞房地产的政策限制,让一些有资金实力、有专业能力的金融机构参与近来,解决问题。
目前建行的这个基金主要是收购一些相对成熟的项目。市场上有很多停摆的土地等资产,我们也在考虑介入,当然需要得到政策允许。
我们对这个基金寄予厚望。有了这个股权性的资金融入以后,我们再加点杠杆,应该能够撬动上几百亿规模的资金,增加市场的流动性。
(2)试点做保障房REITs。现在金融机构可以做保租房业务,其他领域的涉房政策比较严格。所以建行在积极探索保租房的REITs,尝试通过REITs平台,对接资本市场的资金,收购一些市场化的资产,通过REITs发行,不断引入资金。
到现在为止,全国一共只发了4单保租房REITs。挑选资产也很难,因为市场租售比很低,限制了资产价值和使用价值的平衡;如果租金收益达不到水平就无法在市场周转。
建行的住房租赁基金主要收购一些“商改租”项目,因为商业用地价格相对较低。尝试从头开始、结合我们的贷款支持、经营住房的主体,运营管理这个项目,再通过REITs退出,形成一个模式,把市场的资产和资金能够循环起来。这一创新的尝试,和中信的角度有所不同。(中国建设银行住房金融与个人信贷部处长 魏骁勇)
¨ 本文是中信改革发展研究基金会近日召开的“促进房地产业平稳健康发展”研讨会综述。高梁整理。
① 关于保障房。多年来主管部门忽视保障房建设,认为市场化能解决所有问题。关键问题是保障房没有建设用地。1994年《城市房地产管理法》,规定两种土地出让方式:(1)拍卖招标,(2)协议出让。协议出让主要为解决保障房用地。但长期以来,国土资源部以为不需要土地协议出让;后来监察部要求国土资源部取消协议出让,一律招拍挂。于是,上面只是把保障房建设的任务层层布置到基层,地方又摊派给开发商(搞小户型)、混在商品房中,但因没有保障房的地,开发商也就建不出保障房。
此外,曾经承担保障房的中房公司,原来只考核开发工作量。后根据国资委要求,一律考核赢利指标,结果央企国企都去搞房地产。国务院几次要求央企退出竞争性房地产领域,也没起作用(孟晓苏)。
产权式保障和租赁式保障应该并行。原经济适用房(产权式保障)制度不完善,但2015年全国取消经适房,只剩租赁式保障,也不妥。世界各国都通行双轨制(秦虹)。