经济导刊
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房地产市场健康发展要解决的几个根本问题

陈文玲 来源: 2023.10.31 15:25:33



 

724日中央政治局会议提出,适时调整优化房地产政策,因城施策,用好政策工具箱。现在政策工具箱里面的工具不少了,对于房地产的金融刺激政策的力度也非常大。现在,房地产和宏观经济发展的关联程度越来越密切。目前改变中国经济的心理预期减弱问题至关重要。

关于房地产的属性问题

    房地产是消费品还是投资品?它的属性存在不同认识,我认为房地产有四个方面的属性,应该重新认识,要进一步考虑其定位。

    第一,房地产是长周期的耐用消费品。40年、30年的消费品已经属于长周期的耐用消费品,而居民住房使用期有的是70年甚至更长,政策应该为长周期的房地产设计,而不是局限在短周期,这涉及政策制定的方法和着眼点。

    第二,房地产具有投资品的属性或者资产属性。如果不承认这一点,对房地产的支持就可能短期化。如果当行业形势和经济形势不好时,政府出台相应的扶持政策,形势好转后又把扶持政策往回收,投资者就会无所适从。总之房地产是有投资属性的,房地产的投资价值、资产价值还是要承认的。

    我理解“房住不炒”是指不能过度炒作,要防止房地产市场过度投机把市场炒乱。但是房地产交易还是应该受到保护。如果你不承认它的投资品属性,房地产市场就很难做起来。现在很多城市存量房挂牌数量达到历史的高峰,抛售二手房。

    第三,要承认房地产的财富属性。我国进入高质量发展阶段,要通过房地产投资创造财富,而不是不讲究质量地盖房子。有一位建设部原来的领导讲过,我们住宅的生命周期平均26年到27年,之后就成了建筑垃圾。我们原来是粗放的高速度发展,向高质量发展转型时,有必要明确房地产的财富属性。

    中国一些富人到国外买的豪宅都是具有几十年、上百年历史的那种具有财富属性的房地产,或者高价值的房产。我们现在实际上缺少适应富人需求的大宗购房,实际上是消费外溢的。一般的奢侈消费品是向国内流动,高端住房需求却是外流的,而且这几年外流得非常严重。

    按照统计局和人民银行的多次调研,我国居民的财富构成中80%是房产。如果否定它的财富属性,老百姓的财富将大大缩水,这也不符合我们的发展方向。

第四,房地产业仍然是支柱产业,而且是关联性极强,带动性极强,联动性极强的支柱产业。

房地产供给方面政策要整体设计

   重要的问题就是要有房地产业政策的整体设计原则,而不是单一的供给政策,比如推保障房政策,以及城市的棚户房、城中村改造等。不是单一地推出某类住房的供给,要做房地产政策的整体设计。比如市场化住房部分,政策上要放开,真正让市场发挥作用;而保障房、公租房这部分应该由政府来做。

还有一部分存量房,比如小产权房,现在到了该解决的时候了,而不是一拆了之,因为这也是社会财富,还有那么多的老百姓在那里居住。政策的制定应该避免简单粗暴的方式。现在一部分农村集体用地将来可能转为城市建设用地,它和小产权房的性质是一样的。为什么允许新的集体用地进入市场,之前的小产权房就要强令拆除?

所以我们制定政策,需要有一体化的和长周期的考虑和设计。住房市场的制度供给是非常根本的问题,不仅需要解决属性问题,还有长周期的优质制度供给问题。

需要解决存量和增量的问题

现在大家对房地产注意的焦点集中在一线城市,一线城市有不少存量,但只要政策取消对二套、三套房的限购,让市场起作用,刚性需求就会刺激弹性需求,它还是有消化的渠道。

最重要的是三线、四线城市,大量的存量房没有解决的通道,也没有解决的设计。大量的三线、四线城市,包括县城的空置房,特别是东北很多城市的空置房,问题非常严重。北京周边的一些中小城市也有大量空置房,目前存量问题是非常严重的。

    对房地产增量要有一个准确判断,到底未来还有多大的发展潜力。如果住房的建筑周期是26-27年,之前房地产粗放发展时很多房子的一些关键零部件,比如上下水设施、PVC管道已经老化,房子老化后问题将越来越多。供给侧的这种替代更新或者换代发展、原来住房垃圾的清除,是很大的工作量。未来房产的置换量很可能比人口增长的量还要大。

房地产宏观经济结构性问题    

解决房地产问题,要考虑宏观经济的结构性问题。其中一个重要问题是税收结构。现在房地产是地方政府50%以上的财政收入来源,税收制度不改革,房地产是支持地方政府运转的主力。我们地方政府在过去三年疫情中支出很大,现在地方财政的困难和房地产市场还有很大的关系。

第二是人口结构。我国人口去年出现负增长,比上年末减少85万人,今年可能会减少200万以上。现在退休的人员是2500万,每年死亡1100万。从大趋势看,我国人口将趋于下降。从人口结构来看,房地产消费需求可能总体上要下台阶,但结构性置换可能会上台阶。这会对住房的结构和价格产生很大的影响。

    第三,不同城市对房地产要因城施策,这样政府在其中的作用,政府和市场的关系需要注意。由于因城施策,地方政府的权限或者说施策的不同力度可能差距很大,如果处理不好,可能导致房地产市场未来的畸形发展。所以因城施策必须建立在统一的制度设计的前提下。

    现在国内经济界对房地产持悲观论者很多。我们研究宏观经济,研究中国经济形势和发展趋势,应该考虑:如何让房地产回归正常发展的轨道、健康发展的轨道和可持续发展的轨道。

(编辑  季节)

 



* 陈文玲,中国国际经济交流中心总经济师。

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