房地产在我国经济结构中占有重要位置。2011-2020年，房地产投资约占全国固定资产投资20%，房地产及关联产业占GDP的15%以上。2021年以来，房地产市场持续低迷，给整体经济发展带来负面影响。国家为促进房地产止跌回稳采取了多项措施，4月25日，中央政治局会议特别提出要“加快构建房地产发展新模式”“加力实施城市更新行动”“优化存量商品房收购政策”等重要政策方向。
2025年6月28日，中信改革发展研究基金会联合中国房地产报在京举办“巩固房地产市场稳定态势和扩大内需”研讨会。研讨会上，来自企业、金融机构、研究机构的二十余位资深专家，就当前房地产市场形势和发展趋势、如何优化房地产政策、缓解企业困境，以及探索行业发展新模式等议题进行探讨。
当前房地产市场的形势
（一）上半年房地产市场继续下行，存量房问题突出
2024年，住房和城乡建设部会同多个部门，打出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，为2024年年底和2025年年初楼市止跌回稳奠定了基础。国家发行超长期特别国债推动“两重”“两新”建设，将城市旧城改造项目纳入其中。今年5月7日，金融监管总局出台了八项房地产融资增量政策。但目前稳定楼市政策的效应显然在递减，近期我国房地产市场仍处于下行通道，面临存量增加、区域分化和结构差异等问题。
（1）房地产尚未摆脱总体下行态势。
张其光（中国房地产协会副会长兼秘书长）指出：近年来我国房地产业发生了根本性变化：一是供求关系逆转，从供不应求转为供大于求，投资性需求基本退出历史舞台；二是价格持续下行，目前跌幅收窄但仍未改变下跌趋势；三是房价下跌严重影响市场信心；四是房企风险未解，企业普遍存在生存压力。
国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格情况表明，行业、投资、销售、资金各方面都承受着一定压力。1-6月，商品房销售面积和销售额同比增速分别为-3.5%、-5.5%，一线城市成交明显好于二、三线城市；同期房地产投资增速为-11.2%。房价指数（含新房和二手房）环比5-6月继续下行。今年6月，全国商品房待售面积达7.69亿m2，处于历史高点。
（2）房地产价格仍处于下行通道，尤其二手房市场表现明显。到会专家反映：今年1月至4月上旬，全国房地产市场趋稳（北京房价小幅上涨），但5月份以来销量和售价再次出现超出预期的下滑，六月中旬起降幅有所收窄。
邹琳华（中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长）：根据我们对90城市房价的监测，5月上半月，房价环比跌幅为-0.72%，下半月为-0.57%，6月上半月为-0.38%，下调趋缓。
一线城市房价跌幅：5月下半月为-0.69%，6月上半月为-0.38、下半月为-0.53%（北京5月份降幅最大）。
二线城市房价跌幅：5月下半月-0.6%。6月上半月-0.44%。长三角、珠三角部分城市深度调整，合肥、南通、厦门跌幅较大，其余城市降幅收窄。
三线、四线城市房价跌幅稍高于二线。
对90个城市的市场信心指数的监测分析表明，市场信心持续悲观（审慎），买卖双方均持观望心态，抛售压力加大。悲观情绪也突出表现在网络舆情方面。
（3）房地产存量问题成为行业核心矛盾。
邹琳华介绍，重点监测的90个城市中，70%城市（不分一二三线）存量房挂牌套数同比均显著上升。当前房企手中存量资产为70万亿元，现房库存占比升至30%以上。
二手住宅上市量增加，价格继续下降。
李红亮（保利发展北京公司总经理）：北京和几个核心城市，二手房成交量已数倍于新房，成为市场交易主体，而头部房企1-5月新房销售同比降12%，仅10%项目表现尚可。
李伟（合硕机构董事长）：老旧小区配套缺失，二手房市场房源类型多样（包括常规挂牌、法拍房、资本留置房等）供求关系的逆转，促使前期部分居民出于投资目的所购置住宅加入抛售的行列。
（4）商业地产运营承压较大。
李红亮、胡峰（戴德梁行北区董事总经理）介绍：一线城市甲级写字楼空置率从2019年的15%升至22%（有专家认为北京商业写字楼总体出租率不到五成，CBD八成左右），二线城市空置率约30%。租金水平深度回调，北京写字楼租金从平均400元/㎡降低至220元/㎡，对商业用房运营造成连带压力。新楼盘客户到访成交率下滑，多为持币观望，成交率降低。
对房地产市场发展趋势的判断
（1）房地产市场下行的根本原因是供求形势的逆转。存量房递增、人口增长率下降、城镇化率接近70%阈值（已达67%），市场规模相应缩小；国际环境变动、国内经济增速下调、就业市场波动、金融行业薪酬调整影响，以及房价下跌导致此前购房者资产缩水。至2025年6月末，中国家庭债务总额达92.1万亿元，其中个人住房贷款余额占比超60%。 种种因素叠加，导致居民购房能力和意愿减弱。
市场持续低迷和居民的悲观预期相互影响和强化。“房地产市场基本被持续的下跌把信心跌没了”。
（2）市场信心严重不足，但市场利空因素基本出尽。
邹琳华：结合前期市场利空因素逐步释放、国内政策持续向“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”方向发力，市场进一步深度下探的风险有所降低。
多位专家认为：一线城市市场韧性较强，在政策支持下可能率先企稳，少数综合条件较好的二线城市有望温和改善（如杭州房市借“六小龙”品牌逆势上扬）。
林竹（华晟科技董事长、华晟基金会董事长兼首席执行官）提出，以数字经济（算力、芯片等）为核心的新型基础设施建设，可能带动部分城市产业园区及配套设施的开发需求，向“产业功能与空间服务融合”模式演进。但总体看，二线及以下城市供大于求的局面短期难以改变，部分城市还比较严重，这些地方楼市可能进入阴跌阶段。
房企面临的压力和转型努力
目前房企面临的压力
（1）目前普遍面临现房库存积压、未开发土地积压问题，企业资产负债表恶化。所有跟房地产相关的上下游的企业都在裁员。前期比较激进的企业纷纷暴雷，北京市场主要是几家头部央企在“玩”，现房库存比例仍不断扩大，只有降价一条出路。
遇绣峰（金地北方区域副总经理兼北京公司总经理）：金地是健康运营标杆企业，公开债已还清，2024年偿还了300多亿元，但短期利息压力巨大，现金流非常紧张。现基本没有新项目，都是消化存量；周围爆雷企业增多，但可获得的新增融资却越来越少，继续下去将面临新的经营困难。希望去杠杆能有时间找到新增项目实现换仓，降低经营风险。
宋效军（中国建设银行研究院副院长）：现在全国房地产企业每年倒闭三五十个很正常。市场上大量出现法拍房，挂二手房的更多。银行则采取保主体政策，差别对待，人口负增长的城市难以拿到房地产更新贷款或保交楼贷款。大城市高端改善住房的需求表现较好，刚需明显疲软，买房多为置换需求。年轻客户多倾向租房，因租金回报率只有1%左右，比买房划算。
（2）房企感到来自产业链的压力。因建筑行业不景气、企业退出较多，承接建筑项目投标条件提高（缩减垫资比例和回款周期）。来自买方的压力：房企预收款（合同负债或期房）规模较2021年高点降低30%以上，部分房企降低了70%，显示销售端面临压力。
（3）企业转经营模式的两难。
龙双双（华润置地华北大区副总经理）：华润置地的经营策略，是用新项目资金掩护去旧库存化，如果没有新项目带来现金流和利润，企业就很困难。但现在上面要求企业转经营模式（卖现房），如推行，则上项目拿地后资金至少要沉淀2年，且受到严格监管。这将使现金流问题无法缓解，也就不敢再投资上项目。公司前两年发行了自有资产（长租公寓和商业地产）REITs，两年来努力扩募，只是要求把更多自有资产装进REITs范畴，但上报项目、提供企业底层资产的程序过于繁琐，至今未能扩募。
（4）企业税负问题。
许立凡（中信城开副党委书记、副董事长、总经理）：房企处置自身不良资产遇到的最大问题，是土地增值税问题。土地增值税是按土地溢价计算的，如深圳佳兆业资产包中楼面地价很低（1990年代买的），本想将该资产包拆开处理，但要交100亿土地增值税，而原来盈利的项目现在陷入亏损。以前地方税务局允许预缴，现因财政紧张必须清缴。这些税务问题使得房企下一步很难推进不良资产的处置工作。
遇绣峰：税务稽查越来越严，通过税务稽查补税，对企业经营压力很大。目前企业现金流吃紧，只好折价出售资产，形成恶性循环。口子不能扎得太紧，要放水养鱼。
（5）建筑企业垫资比例较高。白亚东（中铁一局经营中心副总经理）：地方专项债和超长期国债真正能用到解决企业化债问题的很少，主要还是解决之前的政府欠债。企业现金流吃紧，因为前期给政府垫资造成的应收款，约占到项目规模的50%。希望严控地方政府项目垫资比例（上限30%）。
房地产企业积极调整、探索转型
陈聪（中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师）、林竹指出，目前房地产行业已呈现若干积极信号。
一是企业主动调整资产结构，实质性缩表。企业普遍采取更为审慎的经营策略，主动降低杠杆，聚焦核心能力建设，严控新上项目、优先去化存量，探索新的业务领域。今年1-5月，全行业总资产规模、存货总量及新项目开发投入同比收缩（分别为-7%，-14%，-25%）。
二是发展模式向产品本质回归，从过去的“三高”转向更加注重产品品质、运营效率和满足真实居住需求的方向转型；企业从依赖“土地/融资驱动”转向以“客户需求洞察”为核心，“好房子”理念正从概念向实践渗透，产品力成为关键竞争要素。
三是存量盘活通道价值初显。REITs（不动产投资信托基金）和证券化市场等金融工具正在发展，目前规模尚有限，但已为部分优质存量资产（运营良好的经营性物业）提供了市场化退出路径，有助于避免非理性抛售，促进资产有序流转。
稳定房地产政策效应的分析评估
（1）政策应有系统治理的思路和分步实施的规划。房地产政策要有针对性、有效性，结合实际情况出台有针对性的措施，让政策能在地方落到实处。
（2）政策制定需加强部门协同，统筹兼顾。如“好房子”体现了新房性能质量的迭代，但目前推出和强调宣传新房、好房将导致库存房价格下挫（新旧房得房率规则不同），金融政策应考虑行业规律和企业经营状况现实情况，并与当前房地产调控政策紧密联系、协同。
（3）稳定政策预期。调控政策要应出尽出，争取一次性端出，挤牙膏的结果导致居民越来越观望。要考虑到政策出台的效应，关键政策的调整应设置合理过渡期，最好提前预告，让企业有所准备。
（4）个别不同区域情况分类施策。专家提出：救楼市是救项目还是救开发商主体（开发商全国各地布点）？是否先稳住标杆城市的楼市，带动其他地方？如政府出资收储库存房改保障房，在三、四线城市是否可行（那里库存压力大、保障房需求有限）？另外，地区间经济发展程度不同，是更多发展市场化还是更关注保障房的供给，需要研究。
（5）推行现房模式要照顾企业现状。目前企业库存占用资金过多，过快推进现房销售将使企业流动性更为困难，宜循序渐进，避免“去金融化”等单一目标政策叠加，引发行业整体波动。
如何加快形成房地产业发展新模式
（1）要明确租赁和销售的关系、市场和保障的关系。
张其光：上海北京等大城市，年轻人买房意愿不高，第一他没钱，第二他不想买，因为相比买房，租房成本低流动性高。尤其现在市场租售比很低，租房更便宜。设计政策要适应群众的消费观念和消费心理。
我们通过发展房地产市场解决了多数城市居民的住房需求，但政府有责任保障买不起房子的居民的基本居住需求。要明确“住房保障”和“保障性住房”是两个不同的概念，保障性住房只是住房保障的一部分，是住房保障的一种方式。现在应该强化住房保障（发展住房租赁市场）。
（2）开发商模式的转型。
许立凡：房企要深耕专业，回归产品领域。中长期看，“开发商”概念已逐渐过时，投资、建设、管理分离是大趋势，即转为“不动产基金+开发营建商”模式。新模式要求融资模式转型，从开发企业为主要载体的债权型融资模式，转为以项目为载体的私募股权基金投资模式。
融资以项目（而非企业）为载体，可使投资人不断纠偏，降低风险，让投资人对项目有信心，这样才能解决高杠杆问题。解决了房企股权开放（投资来源）问题，就容易从期房转向现房销售模式。新模式也将带动监管模式、消费者合同履约模式的全面转变。
存量房资产如何消化
如何有效地消化现有巨大住房库存，关系到经济发展全局。如何消化存量房资产的思路，大体如下：
（1）政府出资收储存量房转为保障房用途。
资金来源基本是专项债或地方发债。罗志恒指出，地方财政普遍困难，土地财政支柱已垮（去年和今年上半年，地方土地出让收入不足2020年同期的一半），而出资收储存量房不现实，只能由中央政府发国债成立中央的房地产稳定基金。李红亮：目前成本问题是地方专项债收购存量房的核心问题和主要困难。
杨凯生（中国工商银行原行长）：当年由资产管理公司（AMC）出面处置国有银行不良资产，银行和负债方均为国有，损失由财政统一承担。而现在银行和开发商股权都已多元化，此模式已不具备操作基础。技术操作也存在难题：（1）非国有背景下，AMC若按原价收购不符合市场原则；（2）不等值收购将使开发商暴露隐性损失，可能难以承受；（3）对海量房地产项目如逐一评估和交易，评估成本将会过高。
如何依托中央政府信用消化和剥离房地产商存量资产，需要深入研究。宋效军建议，可借鉴股市平准基金模式，引导保险资金等长期资本进入房地产市场。
（2）不动产投资机构收储存量房。
专家们指出：REITs作为关键金融投资工具，为存量资产提供了重要退出路径，可以避免房企盲目抛售资产，稳定市场、加速资产盘活。目前全国REITs规模约2000亿元，政策的门开得不大，主要是不动产资产鱼龙混杂，在一些区域或领域严重供过于求；在市场状态较好的区域，优质资产正大量进入REITs市场挂牌。建议拓展REITs准入的资产类型，优化杠杆机制与扩募流程，适当放松监管，提升灵活性。
周以升（清华五道口金融学院不动产金融研究中心副主任，高和资本执行合伙人）：如果政府机构出面收储，买卖价格很难体现真实供求情况，且难免有道德风险。应鼓励发展市场化资产管理机构介入市场交易，形成新的投资主体和投资生态，才能重建周期（止跌）。这也是美国日本的经验所证明的。也就是从单一开发商到新的金融生态的构建过程，在这过程中将实现周期的重塑。
从房屋租金回报率和（REITs）贷款利率看，银行优惠利率一般1.75%，贷出时通常加一个点；市场上存量住宅及商业房的租金回报率，一般在1%～2.5%或2.5%～3%，依区域用途而有差别。显然如无政策支持，市场化模式只能在部分地区和部分领域实施。周以升提出“政策支持的市场化大型REITs”方案：探索设立国家级的证券化REITs（注册资本达千亿，国家少量补贴，免契税和增值税，国家设立征信机构、提供政策性贷款）。基金将所购不动产资产用于租赁经营、并打包上市交易，10～20年后房价回升后可退市，并允许房产散售。
（3）政府专项基金收储转租赁住房。
张其光建议：中央政府应拿出一笔专项资金专用于存量房收储，同时成立专门机构，统一负责该专项基金的管理和使用。具体收购业务由收储机构实施，价格双方谈判商定。
收购的房产转为租赁住房。特别是北上广深的年轻人，即使房价再降，他们也买不起，但他们租得起。对实在租不起的人则提供保障房，这样既有利于发展租赁市场，同时又能凸显政府的作用。
稳定房地产市场的政策建议
（一）努力激活市场需求
改善客户端需求，减轻居民购房压力，提高客户购买的可能性。
松绑限制性政策，在北京和上海还有空间。一线城市担心房价反弹，但实际上今天投资性购房需求已经是历史了。
进一步清理交易税费。打通二手房与新房交易税收优惠：减免房屋交易增值税、契税；提高购房个税抵扣额度并允许换房延续抵扣。
（二）改善企业经营环境和提高供给质量
许立凡：税收调整。建议改革土地增值税规则，允许不良资产处置成本全额抵扣；
李红亮：取消亏损项目预缴所得税；
胡峰：建议推行香港式土地年租制，改一次性缴费为按年缴纳，缓解现金流压力。
叫停倒查式税务稽查，避免“杀鸡取卵”。
邹琳华、姬玲：提升存量房产质量。建议与旧城改造相结合，大力推进老旧住房的更新，促进二手房保值，通过电梯加装、停车扩容、公园配套提升老旧小区居住体验。
（三）严格划分保障房与商品房
建立“市场归市场、保障归保障”的双轨制。政府出资收购存量房定向转化为保障房的，必须与商品房体系严格切开。保障房就是保障，商品房就市场化，政府收购保障房不能进市场。
（编辑 碣石）
