聚焦新型城镇化下的房地产转型与创新

新型城镇化不仅是全面深化改革过程中的重要战略举措，同时也是中国房地产业增长的推动因素和发展基石。作为城镇化推进的主要载体，房地产业的转型创新又为新型城镇化注入了持续动力，两者相互促进，形成良性互动。

中信地产2014年度论坛“协同带来增长——中国城市之路”，聚焦“以人为本”的新型城镇化，关注城镇化规划、城市形态、政策差异、产业布局、金融助力新型城镇化，以及“社会地产”的角色等多个维度。对于新型城镇化给地产企业带来的机遇和挑战，房地产企业应及时调整发展策略，转变经营方式、创新业务模式，以谋求改变与突破，探寻出助力中国新型城镇化健康有序、有质量推进的房地产企业综合服务的典范。

王炯*：中信地产探索差异化发展方式

  中央已将新型城镇化提升到国家战略层面，中信地产紧扣国家发展战略，抓住契机，通过资源整合、产业导入，与地方政府开展全面合作来积极参与国家新型城镇化建设。同时，随着中信集团整体上市的推进，中信地产通过强化资源整合、转方式、调结构，发挥协同战略优势，实行“轻资产”管理输出模式，并践行国家“走出去”战略，积极拓展境外业务，用市场化的手段探索国有企业创新发展的新经验，走出一条差异化发展的道路。

我们今天所面对的房地产市场，与十年前的市场格局已经有了很大的不同。过去以土地升值为核心的经营方式，造成了城市发展之间的不平衡和产能过剩。而今，我们相信，房地产行业正在从过去简单的土地红利带动增长，向集约、有内涵、注重公共配套、夯实产业的方向转变。从近期房地产行业发生的许多变化，可以看到这个趋势已经非常明显。

目前，中信集团正在有序推进整体上市、进入香港资本市场，中信地产作为中信集团非金融板块的一个重要子公司，抓住中信集团进入资本市场的契机，正在加大“转方式、调结构”的力度，清晰公司的战略定位，创新公司的商业模式。中信地产依托中信集团的综合行业背景、资源以及整体影响力，发挥业务协同战略优势，尤其是利用好中信金融平台的协同资源，探索自己的差异化优势，以客户为导向、调整结构、转变方式、加快发展，提升自身的核心竞争力，实现公司的持续健康发展。

中央已将新型城镇化提升到国家战略层面，中信地产紧扣国家发展战略，抓住契机，依托中信集团的金融板块全牌照经营的优势，以及非金融板块在建筑设计、工程建设、环保节能、技术研发等众多领域的综合实力，通过资源整合、产业导入，与地方政府开展全面合作，积极参与到国家新型城镇化建设中，履行央企的社会责任。同时，实行“轻资产”管理输出模式，作为央企，践行国家“走出去”战略，积极拓展境外业务，用市场化的手段探索国有企业创新发展的新经验，走差异化的发展道路。

当前的形势，特别是十八届三中全会全面深化改革的政策和措施，将为企业长期发展带来难得的机遇。国有企业要以提升竞争力和盈利能力、实现可持续发展为目标。只有那些主动顺应形势变化，积极推进自主创新和结构转型升级的企业，才会呈现出较强的抗风险能力和逆势而上的发展态势。

宋春华*：新城市化背景下的规划和房地产开发

中国的城镇化整体呈现正态效应，在经济与社会的发展、改善人民生活方面取得了巨大成就，但是30多年的城镇化积累了大量问题，迫使新型城镇化必须转型发展，核心是解决好“三个1亿人”问题，推进以人为核心的城镇化。

城镇化是人类社会发展进步文明的一个历史进程。1979年，美国一个城市地理学家提出一个所谓S曲线，这条曲线反映出城镇化的一个规律性的特征，发达国家都经历过类似的这种正弦波曲线上升的过程，其中有两个拐点，第一个拐点就是城镇化到30%之前，经济的发展通常比较缓慢，基本上处于农业社会。而过了30%，这条曲线开始变陡，国家一般是处在工业化社会。到了70%以后，又继续变缓，进入到后工业社会。

改革开放以来，我国伴随着工业化的快速进展，城市化也经历一个起点低、速度快的发展过程。2013年，我们已经达到了53.7%的常住人口，其中户籍人口的城镇化率达到36%。到2020年，常住人口要达到60%，户籍人口达到45%。中国城市化的重要特点之一就是政府的强势调控，这使得我们没有走日本和韩国那样的道路，以大城市为主导的高度集中的城市化。我们也避免了像拉美和加勒比地区的情况，出现过快过度超前的城镇化和低收入者的贫民窟化，过分的分散布局，低密布的扩张，过度依赖私人汽车的出行，造成土地资源的浪费等观念。

    中国的城镇化总体上呈现出正态的效应，吸纳了农村劳动力的转移，提高生产要素的配置效力，扩大内需，促进社会结构的变革，改善人民生活，取得了举世瞩目的成就。新型的城镇必须转型发展，我们要走出一条有中国特色的城镇化道路，这是我们城镇化的“升级版”。对此，我讲五个方面的问题：

    第一，新型的城镇化，不能只“化”劳动力不“化”家庭。人口的载体是家庭。要实现农村转移人口的市民化。2013年年底，中国大陆的人口达13.6亿人，13.6亿人组成了4.3亿户家庭。7.3亿的所谓的城镇常住人口，其总户籍人口4.9亿，非户籍人口也就是农民工2.4亿，户籍人口中就业人口3.8亿，非就业人口为1.1亿。在城里打工的农民工的这部分劳动力，跟留在农村的劳动力和农村的抚养人口共同组成农村的家庭。农民工虽然进城了，但是他的家还在农村，这就带来了一系列的问题：首先他的家庭被解构，出现了留守老人和儿童，其次，农民工虽然进城了，但没有享受到市民的权益，这是不公平的；再次，大量的季节性的人口流动，为交通带来巨大的压力，出行的成本很高，而且这种瞬间的巨大压力是不利于交通系统的平稳运行的；还有留守老人留在了农村，打工出去的年长者到时候要回到农村，所以农村的老龄化将快于城市，农村的养老问题也是非常突出的。这些问题必须要认真对待。解决这些问题的方法，就是要推进以人为核心的城镇化，要有序的转移农村人口市民化，不但劳动力的家庭要进城，让符合条件的转移人口落户城镇，让他们享有和城市市民一样的基本公共服务。我觉得核心就是解决好三个一亿人，第一就是大概一亿的农村转移人口，要落户城镇；第二要改造一亿人居住的棚户区和城中村；还要引导一亿人在中西部就地城镇化。这三个一亿人，对我们城市规划和房地产提出了新的任务和要求，必将影响到城镇的规模布局、生态环境、基础设施和公共服务等一系列的问题。所以我们的规划和房地产开发任务非常繁重，面临巨大的挑战。

    第二，新型的城镇化不能只造空城，没有人气，我们要有准确的定位和产业支撑。城镇化的本质是社会生产力发展到一定阶段引起的生产力布局的调整。首先是农业，产业化和现代化提高了农业劳动生产率，出现了富余劳动力需要转移，而第二产业第三产业的发展，特别是现代服务业的兴起需要输入补充就业人员，所以农村人口转移的动力源是产业的升级转移和集聚。如果没有产业支撑，不能提供就业，不管你造出多么好的新城，不管你的马路多宽，广场多大，你的楼堂馆所多么漂亮，不会吸引人也留不住人，只能是空城。所谓拉美陷阱的教训就是大量涌入到城里的人群没有就业，这种没有收入的人群造就了贫民窟和一系列的社会问题。所以安居和乐业是相辅相成的，安居才能乐业，同时乐业方可安居。我们必须要摒弃那种没有产业支撑，只靠房地产开发的城镇化。我想我们对所谓的造城运动，一定要有清醒的认识，不能好大喜功，急于求成。不论新城的开发还是旧区的改造和扩容，首要的就是要研究城市发展战略，确定好城市的定位。

    第三，要选择好主导产业和产业集群，要在一定的区域内研究专业化定位和分工协作的关系。我们的城市规划要和经济社会发展规划、土地利用规划紧密的结合，城镇规划不可能也不应该只做空间规划，要研究生产力布局，与产业规划衔接。

    第四，新型的城镇化不能只铺摊子，拼资源，要坚持集约紧凑和低碳，也就是一个生态问题。没有产业支撑的盲目造城，往往是铺摊子、拉架子，显示气派，然后搞标志性建筑，要一个广告效应，紧接着就是大搞房地产开发，以物业的增值预期来吸引资金，实际上是投资性和投机性的需求，少见最终消费，所以物业晚上缺少灯火，而被称之为“鬼城”，高企的房价让楼市转入低迷，脆弱的资金链一旦断裂，只会留下大量的闲置土地和积压物业，直接的后果是造成土地资源和能源的极大的浪费。对于中国的城镇化在空间的布局，我觉得普遍存在的问题是大手大脚，过度的占用土地甚至农田，土地所承载的人口密度和经济密度难以提升，资源利用率大打折扣。我这里有三个数据，到2010年我们城市建设用地扩大83%，而人口只增长45%，这种增长的比率是1.85，国际公认的标准是1到1.12，显然我们的土地城镇化大大快于人口的城镇化。

本世纪以来，建成区的面积扩大了50%，而城镇人口只增长了26%，土地城镇化快于人口的城镇化，因此改革开放30多年来，我们的人口密度实际上是下降的，因为土地增长太快。2001年到2008年，城镇人口年均增长3.55%，建成区增长6.2%，城市建设用地增长7.4%，所以我们的建设用地比并不高，只有日本的1/10。还有资料显示，深圳建设用地每平方米的产出不足香港的1/3，不足新加坡的1/4。强调生态文明建设，应该贯穿在各个领域、各个行业，坚持一个基本国策就是要节约资源保护环境，推进绿色发展、循环发展和低碳发展。我们需要做的至少有四个方面：

第一，要加强城市的范围和界面问题。界面问题是第一次提出来，那种扩张性的、摊大饼式的、无限蔓延发展的做法不能继续，要根据区位自然条件、城市的性质，界定发展范围，要有限制，合理的确定界面。人均综合用地要控制在100平方米以内，我们很多城市都超过了100甚至超过了120平方米。这里边还要有严格的划定三区四线，哪些地方不能建设，哪些地方可以建设。

第二，合理确定规模和强度的问题。需要开发的地方要搞好市场调查，合理确定规模和开发强度，避免那种强冲击性的开发模式。要有一种尊重自然、保护自然、依托自然、顺应自然的天人合一的理念。

第三，绿色运行的问题。城市的运行需要外部输入资源能源，要输入，还要输出，就是污染物，因而留下碳足迹。交通建设不在于路修多少，关键布局要紧凑集中，减少出行量。另外，在布局上要适度混合，德国在20世纪80年代已经实践这样一种规划理念。而我们过多的强调分区分工，所以出现了不少的“碎城”，形成钟摆式的大交通，这是非常糟糕的。必要的出行中，非机动出行和步行出行要优先，尽可能骑自行车，哥本哈根就主张骑自行车，主张公交出行。在公交出行里，大运量的轨道交通和快速公交优先，我们还可以采取一种TOD的开发模式，就是以公共交通的快速公交的节点为引导的房地产开发模式。

第四，新型城镇化如何传承文脉。不能只有物化没有文化，我们要塑造有特色和美丽的城市，现在我们很注重物质方面，注重硬实力，但对软实力关注不够，这是价值取向的问题。

目前，我们在城市建设中有很多不良倾向：第一，高物质化。我们追求效率，追求财富，但是忽视了人文精神的认同和培育；第二，去历史化。漠视我们自己的历史和文化，中国有大量很有价值的文化遗产在大拆大建中消逝；第三，奢靡化。审美价值扭曲，追求奇特怪异，光鲜亮丽甚至于戴面具装洋相；第四，同质化。我们规划的设计缺乏创新，跟风模仿，先跟“欧陆风”、“拉斯维加斯风”，到处是LED霓红灯，又跟“迪斯尼风”，住宅上搞一个“灰姑娘城堡”，现在有两个风又在跟，第一叫“非线性风”，还有一个就是“超高层风”，不管需不需要，千城一面，特色殆尽。我们要挖掘我们自身资源，强化我们的传承，把我们的城市建设成为历史底蕴厚重，时代特色鲜明的魅力空间。还要促进传统、现代本土和外来的融合，形成一种多元的开放式的现代城市文化。在旧城改造中，要传承和保护优秀的文化基因。在新区开发中，要融入传统的元素，和自然的人文特征进行衔接，推动地方文化的发展。

第五，新型城镇化不能只偏大不爱小，只顾城不爱巷，要形成城乡一体化的大城镇格局。我觉得城镇体系涉及到两个方面，一个是规模结构，要统筹规划合理布局，分工合作以大代小。首先起支撑作用的主体还是城市群，所以要发展集聚效率高、体系优势互补强的城市群。东部的城市群加快发展、优化，同时要参与国际竞争；中西部的城市群要加快培育，让它们更好地发挥作用。第二，各个中心城市要发挥它的辐射带动作用。第三加快发展中小城市，第四要重点的发展小城镇，我认为大概将以这样一个排序来研究我们城市发展的布局。另外，乡村是统筹规划的问题，基础设施和公共服务要实现一体化，特别是农村的规划和管理，现在这方面非常落后，要提高规划水平，建设具有特色的美丽乡村。

巴曙松*：金融如何支持城镇化的转型

城镇化不仅仅是一个城镇规划的问题，在很大程度上，与金融体系的稳定和运行直接相关。在新型城镇化建设中，金融的定位与角色至关重要。通过完善土地金融、健全公共财政体系与财政改革，建立一个高效、包容且可持续的金融体系，这是新型城镇化过程中的重中之重。

城镇化的推进广受关注。现在的资本市场上，银行股的估值都不是太高，其中一个争议的焦点就是前几年以地方平台形式推进的一些基础设施项目，有多少可能会出现风险和不良资产。以城镇化与金融体系的稳定和运行是直接相关的。

从趋势看，中国经济增长的速度在逐步的放缓，通过城镇化来为增长找到一个新的动力，这是当前讨论城镇化问题很重要的大背景。在推动经济增长的动力中，工业化的速度正在放缓，如何通过城镇化来推动服务业的发展，这也是一个很重要的产业方面的考虑。在下一步的城镇化发展过程中，不同的区域之间差异非常大。过去30年的城镇化进展中，城市财富的积累比较集中在少数的城市和少数的区域。要考虑如何通过兼顾差异化的城镇化，来使不同区域的增长更加协调。

总体上来看，城镇的规模比较小而且比较分散，导致城市的集聚效率和专业分工（尤其是服务业）的发展不充分，下一步发展的重点可能已经不再是摊子铺得有多大，而更多的是人口密度的适当提升，以及不同城市之间的交通设施实现互联互通，形成产业的集聚和分工，我们要把城镇化作为经济增长的动力、转型的动力，其中很重要的一点就是怎么通过城镇化来使消费在经济增长中发挥更重要的作用，其中就是一个户籍制度改革。进城务工的农民工，如果得不到相同的公共服务的支持，受到户籍制度的限制，不同人群之间的消费力差异就非常大，这不仅限制了消费增长及消费动力的释放，还有很重要的一点就是造成了资源的浪费。农民工在城里要住一个地方，而农村的这块宅基地他还不敢放弃。

我们过去的城镇化进展是非常快的，这也是今天城镇化面临的一个很重要的现实环境——进展快、规模大。每年的新增城镇人口为过去的30年新增的城镇人口的5倍，保持了正相关的关系。从历史的经验看，在经济增长的过程中，放开人口流动的限制，使大量人口劳动力资源从低效率的农业流动到城市。北京、上海、深圳因此成为中国流动人口最多的城市，也被我们地产开发机构视为所谓的一线城市，人口流动重塑了中国的城市格局。我们在分布的过程中也产生一些问题，其实城市常住人口中有差不多40%是居住在县区和镇区，这些地方实际的产业发展基础设施如果按照正常标准来看，很难说是城市化，而且因为受种种户籍制度的限制，我们看到经济增长推动的生产方式。就业方式和消费结构推不下去，服务业的发展速度滞后于工业。

 土地的快速扩张，在使用效率方面是一个大的挑战。很多城市其实人口在流出，在向经济发达地区流出，恰恰这些地方的城市建成区土地扩张速度非常快，比沿海地区速度还要快。相比于东部地区，中部和西部的此类现象更突出，中部和西部的城市建成区面积扩张的速度，其实比东部那些发达地区的扩张速度还要快，而且从土地使用结构看，工业用地的占比过高，住宅和商业用地的占比偏低，这个在全国是非常普遍的。

跟国际的大都市比，中国城市的居住交通绿地占比过低，这也是导致房价上涨很现实的压力。我最近正好在哥伦比亚访问，它的居住占比42%，绿地15%，交通18%，这三个就占到了差不多85%。而以中国上海为例，居住占比20%，绿地6.7%，交通18.6%。所以我们看到，中国城市自然就显得比较拥挤。按照目前的速度，2013年中国的城镇化率达到65%~70%，大约有十亿人生活在城市，这是中国继续面临的一个挑战。我们一方面还是要提高已有的居住面积的人口密度，除了几个一线城市之外，我们的一些城市人口的占比，尤其是大城市占比密度还是有很大的提升空间；同时还要研究如何以城市群作为载体，促进不同城市之间、中心城市和郊区之间实现适当的产业分工、提升效率。

在社会政策方面，根据第六次全国人口普查我们发现，其实过去30年城镇化的成功，充其量有100个或者50个城市是成功的，跟基本量相比是很少的。大量的人口集中在前50个城市，而前10个城市的外来人口占整个外来人口的比例是非常高的。前50个城市里边有32个城市是直辖市或省会城市，只有沿海广东江苏福建等18个地级市，而且是需求最活跃的地方，这是房地产行业要关注的问题。随着产业的内迁和增长重心的转移，人口流动越来越多元化，不仅仅只是向城市向沿海流动。目前又出现中老年外出打工者回流的意愿在迅速上升的趋势，随着人口结构的变化，如果不能够很好地把他们吸纳在城市，到一定年龄之后，他们可能就回去了，导致农村找工作很难，城里找工人也很难。同时，我们可持续发展要更加关注环境，所以这就自然而然提出一个挑战，下一步怎么来负担这样一个新型的城镇化。

 通过适当的改革财政金融的调整，城镇化融资的成本也是可以持续下降的。如果城市建成区面积稳定在目前的水平，城市人口密度相应的增加，这就会降低城市基础设施所需的资本性支出和运营维护成本。今后城镇化重点建设的领域和支出的领域，跟过去30年相比，会出现巨大的变化。我们做了一个计算，中国只要将财政和金融做适当的调整，是可以负担起下一步的成本的。挑战在什么地方？我想在如何实现和释放这个集聚效应，改变资本利用的低效力，改变人口在效力驱动下的迁移，提升土地的利用效率这些方面。中国在基础设施融资动员能力上很强，从基础设施资金的来源看，融资来源是用户付费比较多，土地出让收入或者土地财政，再加上地方政府的融资平台。目前这方面仍有很多问题存在，地方政府到底是什么角色？未来怎么进一步地持续发展？还能不能再加杠杆？潜在风险是什么？土地资源之后在哪里再找资金来源？公共服务需求上升特别快，钱从哪里来？教育和医疗90%以上的支出由地方政府负担。地方性的政府开支占到中国一般性财政开支的80%，还没有包括政府基金和其他的来源。支出责任正在下沉，基层的税收比较集中，因而要做财税体制的调整。没有财政体制的调整，可能下一步城镇化转型也有难度。

关于保障性住房建设问题。过去十几年，房地产业是市场很简单，政策却很复杂；现在是政策很简单，市场却很复杂。保障性住房的建设融资下一步如何同时动员政府和市场的力量，这也是一个很大的课题。在住房成本比较高的国家，如果不给需求方提供补贴，保障性住房也很难持续。所以，下一步城镇化改革必将伴随财政的结构调整，公共财政的改革，重新划分支出和投资的责任。有些地方领导、特别是市长很委屈，说现在各个方面的专家领导都批评我们的土地财政，难道我们什么都不做就是好的吗？我们是在现有的金融财政体制下，用错误的方法做了正确的事情。我们融资不对，但是这种方式能支持我们做基础设施建设。如果再靠卖地扩大规模，支撑基础设施融资，这种模式已经走到尽头，而且从统计数据可以看到，随着拆迁难度的加大，成本在上升，每一个拆迁过程中可用于地方政府的部分其实越来越少，所以这条路线也终将走到尽头，需要土地财政在这方面进行调整。

如何构建持续稳定的债务融资的机制，地方政府融资怎么建立市场化融资机制，哪些环节政府可以进入市场，哪些可以进入银行的融资，哪些可以进入债券市场。我们要对现有的地方政府的融资平台进行清理分类：哪些是公共性的，哪些是可以市场化的。从改革的情况来看，我们预期可以建立一个可持续的、包容支持城镇化继续推进的金融体系。靠它来推动资源配置效率的提高，更加公平地在中央和地方政府之间分配财政资源，以及建立一个更加稳定的、可持续的财政支持体系。

秦虹*：新型城镇化中房地产的发展机会与政策差异

中国的城镇化建设正在进入以提升质量为主的发展阶段，房地产行业也将面临从趋势性机会转为结构性机会的问题。未来的房地产企业，必须坚持多元化与创新才能有更大的发展空间。

到2020年，城镇化要进入转型发展的新阶段。转型发展主要是以提升质量为主，其中本身包含了城镇化未来发展的诸多新内容：

第一，改变过去只能务工不能定居的城镇化格局。转变成既能够在城镇就业，又能在城镇务工，以人为核心的城镇化发展格局。开放过去所有的排他性的城市公共服务，促使外来的务工人员在城市里实现真正的定居，成为真正的城市市民。改变过去那种粗放型的、单纯以卖地扩张城市建设用地的方式，转变粗放式的城市发展土地使用格局,挖潜土地使用效率为主的土地利用方式。对城市发展来说，要改变过去那种独立、分散的，各自发展的城市发展格局,转变成未来的城市之间相互协调，相互合作，城市群内的各城市协同发展的这种格局；要改变过去那种城市建设主要靠银行贷款负债，或者是土地出让来支撑城市建设资金来源的模式，以扩大社会投资，直接融资和间接融资相结合的新型城镇化的模式；要改变过去大拆大建，千城一面的建设方式，转变为发展城市特色，保护地方风貌，以及绿色节能新型的发展城市建设的模式；将简单、粗放的城市管理方式，转变成以信息化为支撑的现代城市管理的发展格局。

以提升质量为核心的城市化包含了很多新的领域。房地产业的发展，从来都是依托于城市的发展，那么未来的房地产业发展，必然要伴随着城镇化的转型发展，实现房地产业的转型发展。因为房地产业经过了过去十几年的高速增长之后，必将进入一个新的发展阶段。我曾经把这个发展阶段概括为一句话，就是房地产市场的趋势性机会即将过去，我们未来迎接的主要是结构性机会。但是未来专业化能力强的企业才能在这个房地产行业中找到新的结构性机会。房地产投资人必须要做好正确的趋势判断，否则你们未来的投资将会面临很大的风险。

未来房地产市场将会出现什么样的格局？我们认为和过去相比，将会出现以下三个新的特征：

第一，房地产行业和中国的国民经济增长一样，它的高速增长时期已经过去，未来房地产业的增长将从过去的低基数高增长，变成了高基数低增长。行业高增长现象不可再现，因为我们已经存在一个很大的投资建设的基数，并已经迈入一个低增长时代。

第二，过去以新建房交易为主的时期即将过去。中国的房地产市场，包括住房市场、非住房市场，一定会转化为今天发达国家的市场格局。我们与国外的房地产市场最大不同，在于中国的房地产市场是一个以新建住房交易为主的市场，满足住房需求主要靠新建住房；而发达国家毫无例外全部进入以二手房存量交易为主，美国一年房屋成交量达到接近500万套，但是91%都是二手房交易，新房交易只占10%都不到。我们过去在福利分房的住房制度下，不能够自由的以市场方式解决住房需求，再加上过去十几年城镇化发展的增长趋势，住房需求主要靠新建住房来满足，一方面要弥补欠账，一方面要解决新增住房需求。但是我们到了今天，住房建设的规模已经非常大，积累了十几年的高速增长，所提供的住房总量已经非常大了，二手房市场正在兴起。四个一线城市，二手住房的交易量已经全部超过了新房。2013年全国40个重点城市二手住房的交易量同比增长了60%，二手房的交易量占到整个房屋交易总量的比重已经达到40%。随着现在三四线城市房屋供给的大规模增长，我们认为，在未来几年，房地产市场调整力度最大的将体现在以新房为主的交易市场发生变化，这种格局将会变成二手房市场和新房市场并存的格局，整个房屋交易以二手房交易为主，这对我们房地产行业将会产生重大的影响。为什么？即使未来我们的总需求量仍然保持很大的规模，但是变化的是对新房需求有可能降低，这个行业的竞争一定会越来越激烈，行业的调整和企业的整合已经在所难免，由此房地产企业的转型发展已经迫在眉睫。

第三，我们认为，过去以住宅开发为绝对主体的房地产开发模式的阶段将会过去，随着我们人均GDP的提高，以及城镇化率超过51%以上，中国的城镇化进入了高级发展阶段，意味着以城市所承载的第二和第三产业发展为主体的，特别是服务业发展为主体的产业调整，必然会带来大量的服务于第二和第三产业的非住宅物业的需求。我们认为，当城镇化进入高级发展阶段，当我们的经济发展水平更高，当人们的住房、消费水平全面实现小康，不再为温饱、吃穿住行这种基本需要所困扰的时候，我们的消费就会大幅度提高，生产性服务业会大幅度上升，那个时候对非住宅物业的需求就会上升。展望未来，我们的房地产市场一定会发生变化。

房地产业进入新阶段需要创新发展，要把握好结构性机会，以下六个方面是需要我们高度关注的：

第一，如果仍然按照传统的方式开发传统住宅，未来这些企业的盈利空间和生存空间将会大大的减少。传统住宅未来还有没有需求呢？我认为是有需求的，但是怎么开发传统住宅，必须要企业实行新的发展模式，这种新模式要体现在有足够强的成本控制能力，以及有足够能力来实现资金的高效利用和产品的创新，这样的企业才有优势。目前，中国传统住宅的供应量已经进入一个相对比较高的节点。从2000年以来，人均住房的竣工面积保持在1.2平方米左右的水平，但是从2011年开始的近三年来，城镇人均住房的竣工面积大幅度上升，到2013年上升到1.64平方米，意味着过去中国住房绝对的供求关系偏紧的格局在很多地方都已经发生了逆转。我们现在住房发展的主要矛盾，已经不再是要解决短缺的问题了。我们的总量问题已经不是最主要的问题了，主要的矛盾是结构性的问题，是不平衡的问题需要得到解决。到2020年，我们要实现常住人口人均35平方米的目标，这些都需要新建住房来满足，但是我们现在的供应能力是足够大的。在这样的情况下，传统住宅的开发和竞争一定是非常的激烈。如果开发企业不改变模式，按照传统过去的做法来做未来的这种住宅，我认为盈利的空间非常小。所以产品要有足够强的竞争力，别人卖不出去，你能卖出去；或者你有足够强的成本控制能力，别人不赚钱你能赚钱；或者你有足够强的资金周转能力，别的企业两年赚一千你一年赚两千，房地产企业的开发必须面临新的转型。

    第二，要关注以资产管理为核心的办公楼的开发，这是我们未来所要关注的结构性机会之一。未来中国的城镇化率，将从现在的53.7%，提高到未来的60%，甚至65%。城镇的发展，意味着未来城市第二和第三产业的发展模式之一，一定要以房地产作为物质基础来承载。以办公商务写字楼为主体的承载第三产业，商业物业本身就是城市持续性带来盈利的一些物业，它和住宅有很大的差别。住宅主要是考虑民生，而商业物业主要是长期盈利的投资性产品，是能够带来城市繁荣并给予投资人长期稳定回报的非常好的一种资产。我们过去的一种开发模式就是按照开发住宅的方式来开发商务楼宇，造成开发品质同质化程度高，经营管理的水平低下，拿地盖房销售，这种模式不能够真正为城市长期提供带来收益的物业产品，这和我们开发模式不匹配有关系。我们未来服务业的发展空间仍然非常大，而下一步提升中国经济增长主要靠服务业的增长。我们的服务业所依托的商业办公写字楼的开发，整体上看未来是有需求的。但是我们现在还存在较多问题：首先，开发的模式是按照住宅的方式开发，不能够形成整体的经营物业的水平，无法到达盈利的水平；其次，不分地区、不分产业结构盲目的投资，出现大量的办公写字楼过剩的情况。在伴随着不同地区产业结构的升级调整，我们应选择升级快的第三产业，从事第三产业的就业人口增长也快。如果按照新型的资产管理为核心的开发模式来开发，我认为未来是大有前途的。现在有很多企业在做积极的探索，这是值得关注的。

    第三，关注以改造升级和管理提升为核心的存量开发。城镇化发展最重要的问题，就是城市建成区扩张速度极快，它带来的结果就是城市建成区进程很快，地租发生了多次变化。城市里的地租已经变了，城市里优质地段的地租价格已经很高了，如果仍然按照原来的设计水平和建造水平进行建设，就不能够满足现代商务需求对这些办公经营场所的一些需求。在优质地段的旧楼，它面临着改造升级和管理提升，以及物业价值再升值的新的开发机会。我们现在看到有一些企业，围绕着存量改造升级做一些投资，取得了非常明显的投资回报，这也说明市场是有需求的。我们曾经专门做了一个课题，叫做“存量方式在助推楼宇经济发展”。随着未来二手房市场的发展，以及存量方市场的发展，这种存量的机会是存在的，关键是我们已经习惯了拿地开发卖房这种经营思维的企业，能否有这种能力来做好这样的存量开发以及提升物业品质。

    第四，需要关注的是以产业支撑为核心的产业地产开发。中国未来的城镇化，要避免过去所形成的一些弊端。比如单纯建楼房的城镇化，就是以建筑为中心，不是以人和产业为中心。下一步新型城镇化转型发展的核心，就是要产城融合。未来的房地产业的发展机会在哪里？过去我们大量的建住房，配套一点商业，配套一点医院商场等等来解决居住需求。现在我们的住房总量已经不缺了，城镇化还在加快发展，我们要结合消费升级以及产业结构的升级，大力发展以服务性的、文化的、休闲的、养生的产业为中心的配套住宅。过去是建住宅配套商业服务业，今后可能是以新型的产业为主体，配套住宅。这种开发模式，以产业支撑为核心的房地产业发展，恐怕是最健康的模式。在未来竞争激烈的情况下，在总供应量已经不短缺的情况下，房地产企业需要把握机会，当然这也是在考验我们产业自身的发展能力。

    第五，要把握住在老龄化趋势下养老服务的开发。中国的老龄化已经是一个确定的事实，未来我们的养老模式跟居住形式有密切的关系。中国的老龄化迫在眉睫，而我们的养老产业、养老服务社区的建设还准备不足，刚刚起步。下一步不是养老院模式，不是高端的养老居住模式，而是大众化的养老居住模式。如何开发养老服务社区，我认为未来的机会巨大，而我们现在恐怕还没有相应的模式和相应的政策支持。

第六，我们要加速转型发展。开发企业还要把握以直接融资为核心的多元化资本结构的构建。过去中国的房地产业发展非常快，房地产企业是资金密集型的行业，需要资金支持。我们过去资金支持的主要来源就是间接融资银行贷款，而完全靠银行贷款这种间接融资模式来支持房地产开发的时代已经过去。未来的开发企业要实现多元化，其中一个多元化就是要实现资本结构的多元化。只有资本结构的多元化，才能够真正实现企业在未来发展中的主动转型和风险防范。而未来完全靠银行贷款来支持房地产开发的时代也不可能再现，目前来看，我们发展直接融资的空间还很大，不仅仅有传统的企业上市模式，还有一些新的直接融资的品种设计，对房地产开发企业来说也是非常重要的。房地产行业一定要和新型城镇化一样，实现转型发展。未来我们的开发企业只有实现了多元化，实现了真正的转型创新发展，才能够把握好结构性机会。未来行业之间的整合调整已经在所难免，房地产企业中大者更大，强者恒强，也是未来发展的一个必然结果。有的人已经唱衰中国房地产十年，但是在今天，我们发现行业内的企业家也对行业未来的发展也产生极大的分歧。有的企业家说中国的房地产行业黄金十年已经过去，但是迎来的是白银十年；有些企业说，这个行业已经没法干了，太困难了。我觉得最重要的原因就在于这些企业能否实现转型和创新。未来有创新发展模式的企业才有前途。希望房地产行业能够和城镇化一样真正实现转型，实现整个行业的持续健康发展。

（编辑  季节）